AFP考点房产投资解读：房地产市场的需求

　　房地产市场的需求实质上是对房屋的需求，而对土地的需求，是房屋需求的派生需求。

　　1•房产开发的需求量估计

　　开发需求面积=城镇预期人口数x平均每户面积/平均每户人口数-现有住宅面积。例如，某 城镇现有住宅面积1000万平方米，预期2年后的人口数为60万人，每户平均面积70平方米， 每户平均人数3.5人，则开发需求面积=600 000x70平方米/3.5-10 000 000平方米=2 000 000平 方米，200 000平方米/70平方米=28 571户，该城镇的总体需求为28 571户。

　　2.国民收入的増长速度与分配结构

　　房产的投资不管是准备首付款阶段的储蓄，还是交房后的房贷月供额，都需要一定的国民 收人来支撑。即使平均收人显示应足以购买平均面积的房产，但因为收人分配不均，有些人除 了买房自住外还可买房投资，有些人收人不足以买房，只能租房居住。

　　3.住房政策

　　过去住宅由国家包下来，只收取十分低廉的房租，从而刺激人们对住房的过高需求。如果 实行高房租政策，就会限制人们对住宅的这种过高需求，迫使多占住宅的人退出多占的房屋。 因此，住房政策对住宅的需求有明显的影响。放宽经济适用房的适用条件，与提高住房公积金 的提拨比率或贷款上限，都可以提高对住宅的需求。

　　4.利率水平

　　利率越低，购置住宅的资金成本越低，可刺激房产需求。

　　5.通货膨胀的预期

　　房产为典型的保值性投资产品，当大众对通货膨胀的预期状况升高后，投资房产的需求量 会增加。

　　6.人口结构的转变

　　现代人生养子女数目比过去少，一胎化政策下子女可继承父母的房子，新一代成年后从人 口数量与购房动机可能都不如这一代。

　　7.人口流动

　　农村人口移向城市，对房屋需求增大，抬高城市的房租与房价。

　　8.资金流量的转变

　　股市与房市资金有替代效果，或者房地产市场对外资开放，这些资金流量的转变，将引起 房地产市场需求的增加。

　　9.购房观念的转变 r

　　现在的年轻人一般有非购房不可的观念，这也会影响到房地产市场的需求。

　　10.城市拆迁和更新改造

　　个别城市的都市更新计划，可能造成为数不少的拆迁户，其以拆迁补偿金作为首付款，形 成强迫式的购房需求。