高顿网校友情提示，*7长治会计税务实务相关内容企业房产计税依据不实造成少缴房产税总结如下：
　　在乌鲁木齐市房地产市场蓬勃发展的同时，房屋租赁市场日趋活跃。对于房产租赁中涉及的房产税问题，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，自用房屋的房产税是依据房产原值计算缴纳的，税率只有1.2%，而房屋出租的房产税是依据房屋租金计算缴纳，税率是12%.出租房屋的房产税税率是自用房屋的10倍，并且营业税5%的税率，因此，在检查中发现企业为达到少缴税的一些虚假现象，应该引起重视：
　　一、房屋租赁存在的问题
　　（一）、在出租期间，出租人可能从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款，未实事求是的进行价款划分导致少缴房产税。对此，地方税务机关应联合物价、房产部分根据地段出台的房屋最低租金计税价格，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，必须按照地税机关的核定的租金计税价格缴纳房产税。
　　（二）、出租变仓储房屋出租。仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。房屋出租由出租人按租金缴纳房产税。而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。在房产税从价计征的税负明显低于从租计征的情况下，出租人变房屋出租为仓储保管合同，而达到少缴房产税的目的。
　　（三）、变出租为提供服务加出租，目前出现了很多专门从事房屋租赁的公司，他们即出租房屋也负责为出租房屋提供物业管理服务。因此，利用物业管理合同规避房产税的现象比较普遍。出租人通过提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格达到少交房产税的目的。因此，税务检查时应注意物业管理服务的收费及物价部门的收费许可标准。提供物业管理服务而和承租方签订房屋租赁合同和物业管理服务合同
　　　二、计税余值存在的问题
　　（一）、 《无形资产准则》第21条中规定“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的帐面价值一次计入房地产开发成本。”该规定不仅适用于房地产开发企业开发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。《无形资产准则》自2001年1月1日起暂在上市公司或股份有限公司施行。所以一般企业在执行《企业会计制度》时，按照财会[2001]43号文件的规定继续将土地使用权在无形资产中核算并摊销，不转入开发的房产价值中，这样处理，就可以使计入房产原值的无形资产价值为零。所以土地如果企业是2001年1月1日后购入的，就应该按照《无形资产准则》和《企业会计制度》的规定处理账务，把土地转入房屋建筑物成本。应检查“无形资产――土地使用权”余额，对已使用和未使用的土地按面积应该对应或配比的土地使用权账面价值重新计算和结转，防止漏计少计房产税
　　例如：某有限公司帐面土地使用权价值1500万元（土地2001年1月1日前购入），剩余摊销年限30年，开发时的房产成本3500万元，尚可使用年限30年，假定房产余值=房产原值×（1-30%），在不考虑时间价值的情况分析如下：
　　方案一：按《无形资产准则》规定将土地使用权转入房产价值，30年共计征房产税（1500+3500）×（1-30%）×1.2%×30=1260万元；方案二：若执行会计[2001]43号文件，不将土地使用权计入房产原值，30年共计征房产税3500×（1-30%）×1.2%×30=882万元。
　　两种核算方式相比较，方案二比方案一30年共少纳房产税1260-882=378万元。
　　（二）企业安装载人电梯和货梯供办公使用，未并计入固定资产，《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
　　（三）企业已完工交付使用的房产继续挂“在建工程”明细账，未及时办理转账手续，致少计房产税。
 　　　　
　　扫一扫微信，学习实务技巧
　　　
　　高顿网校特别提醒：已经报名2014年财会考试的考生可按照复习计划有效进行！另外，高顿网校2014年财会考试高清课程已经开通，通过针对性地讲解、训练、答疑、模考，对学习过程进行全程跟踪、分析、指导，可以帮助考生全面提升备考效果。