高顿网校友情提示，*7福州实务税务技巧相关内容房地产开发缴纳企业所得税示例(三)总结如下：
　　基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入，其相关的成本费用准予扣除；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理，其相关的成本费用不得扣除。
　　（3）企业所得税汇算清缴时，销售未完工开发产品取得收入可以作为计算业务招待费，广告费和业务宣传费的基数。
　　（4）企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算支付手续费及佣金的限额。除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。但企业委托境外销售机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入的10%的部分，准予据实扣除。
　　（5）可以预提（应付）的成本费用的情况包括：①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在有相关合同、协议或其他证明资料的前提下，可以预提合同总金额的10%，计入成本对象的开发成本中。②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可以按照预算造价合理预提建造费用。该公共配套设施必须符合在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造并且不可撤消，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。③应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由房地产开发企业承担的物业管理基金、公共维修基金或其他专项基金。
　　（6）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，若属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费准予扣除。若属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
　　（7）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
　　（8）国税发[2009]31号第三十三条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
　　企业在会计核算中，除企业单独建造、单独核算的车库外，对于利用地下设施建造的地下车位，以及利用地面道路等划定的车位，均已作为公共配套设施计入了开发成本中，因此，无论开发企业以何种方式取得有关车库、车位的转让收入，均应作为房地产企业的销售收入，不得再重复扣除成本。对于采用长期出租并一次性收取租金方式的，根据合同约定的日期和金额确认租金收入，提前收取的在实际收取租金当期确认租金收入。
　　（9）企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
　　例4：接上例，该房地产开发企业2011年6~12月有关资料如下：（1）征用开发用地10000平方米，支付土地价款2000万元，缴纳契税100万元，发生其他征用土地费用50万元。（2）在该土地上开发一楼盘，发生前期工程费300万元，基础设施建造费500万元，建筑安装工程费8000万元，开发间接费用150万元，至年底未完工。（3）9月取得预售许可证，预售合同均由开发企业与购房者签订，合同预售面积20000平方米、均价为每平方米8000元，开发企业会计处理为：借记“银行存款”16000万元，贷记“预收账款”16000万元。（4）发生管理费用800万元（其中：一次性列支的开办费470万元，业务招待费100万元）；销售费用300万元（其中广告费100万元）；财务费用370万元（其中列支因开发该楼盘向银行借款的利息支出350万元）。（5）通过教育部门向“希望工程”的捐赠支出110万元。（6）账面利润为-1580万元。
　　要求：
　　（1）该开发企业2011年发生的开发成本；
　　（2）该开发企业2011年纳税调整增加额；
　　（3）该开发企业2011年纳税调整减少额；
　　（4）该开发企业2011年度的纳税调整后所得或应纳税所得额。
　　（5）《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》第40行“本年应补（退）的所得税额”。
　　案例分析：
　　（1）该开发企业2011年发生的开发成本
　　土地征用费及拆迁补偿费=2000+100+50=2150（万元），前期工程费=300万元，基础设施建设费=500万元，建筑安装工程费=8000万元，公共配套设施费=0，开发间接费=150+350（借款费用）=500（万元）。
　　2011年发生的开发成本合计=2150+300+500+8000+500=11450（万元）
　　注意：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
　　（2）该开发企业2011年纳税调整增加额
　　①预计利润调增=20000×8000÷10000×10%=1600（万元）；②业务招待费限额=20000×800×5‰=80>100×60%=60，准予扣除60，业务招待费调增=100-60=40（万元）；③广告费，不超过当年销售（营业）收入15%，无需纳税调整。④财务费用中应予资本化部分调增350万元。⑤根据《企业所得税法》第九条、《企业所得税法实施条例》第五十三条“企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12%的部分，准予扣除”的规定，该开发企业通过教育部门向“希望工程”的捐赠支出110万元不得扣除。
　　综上，纳税调整增加额合计=1600+40+50+1310=2100（万元）。
　　（3）该开发企业2011年纳税调整减少额
　　依据国税发[2009]31号第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。由例3得知，该开发企业预缴的营业税金及附加、土地增值税共1224万元准予扣除，应作纳税调整减少额，但预缴的企业所得税税款400万元不得税前扣除。
　　（4）该开发企业2011年度的纳税调整后所得或应纳税所得额
　　应纳税所得额=利润总额+纳税调整增加额-纳税调整减少额=-1580+2100-1224=-704（万元），即为《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》第23行“纳税调整后所得”704万元，即税法确认的亏损。该开发企业2011年度的亏损704万元，依据《企业所得税法》第十八条规定，企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。
　　注意：税法中的亏损和财务会计中的亏损含义是不同的。税法中的亏损是指在计算应纳税所得额时，收入总额减除不征税收入、免税收入和各项扣除后，其结果就有
 　　　　
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