衢州会计实务辅导：房地产企业项目融资的核算(一)-高顿教育

衢州会计实务辅导：房地产企业项目融资的核算(一)

高顿网校2014-08-22 15:04terry

高顿网校友情提示，*7衢州会计实务辅导相关内容房地产企业项目融资的核算(一)总结如下：

　　*9节项目融资的概念和分类

　　房地产企业项目融资是指房地产企业为开发建设房地产项目而采取某种融资方式，以筹集建设资金的行为。

　　项目融资最主要的体现形式是从银行取得的房地产贷款。房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。对房地产企业来讲，最常见也是最主要的贷款品种是房地产开发贷款和经营性物业抵押贷款。其中：房地产开发贷款是针对房地产开发建设阶段的贷款；而经营性物业抵押贷款是针对房地产持有经营阶段的贷款。

　　除此之外，由于销售的存在，有些房地产企业在销售过程中还存在票据贴现业务，而票据贴现业务则属于房地产企业的短期贷款。一般情况下，房地产企业不存在短期贷款(也就是流动资金贷款)，但票据贴现则是一个例外。

　　目前房地产企业资金来源主要是银行贷款，随着我国房地产业的不断发展，为降低对银行贷款的依赖度，越来越多的房地产企业正在探讨房地产投资信托基金(REITs)这一新的融资模式。

　　一、房地产贷款

　　房地产贷款主要包括房地产开发贷款和经营性物业抵押贷款两种。

　　(一)房地产开发贷款

　　房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。房地产开发贷款的期限一般为3年，通常按月或按季还息，贷款到期时一次性还本。

　　(二)经营性物业抵押贷款

　　有些房地产企业除了进行销售物业的开发以外，还进行持有经营性物业的开发。因此，房地产企业除了在开发建设阶段的开发贷款以外，还需要在持有经营阶段进行经营性物业抵押贷款的融资。

　　经营性物业是指经营性、收益性房屋，如写字楼、商场、购物中心、购物广场以及工业厂房和仓库等。相对于作为最终消费品的住宅而言，经营性物业具有长期收益的特点。正因为这一特点，经营性物业占用了房地产企业大量的投资，而投资回收期则相对较长。房地产企业为了解决长期占用资金的问题，往往通过经营性物业抵押贷款这一融资产品取得银行的支持。

　　经营性物业抵押贷款是指以借款人自有的、已建成并投入运营的优质经营性资产未来经营所产生的持续稳定的现金流(租金收入、运营收入、广告停车收入等)作为*9还款来源，为满足借款人在生产经营中多样化用途的融资需求而发放的贷款。经营性物业抵押贷款的期限一般为10～15年，通常是按季还本付息。

　　二、票据贴现

　　房地产企业在需要资金时，将从购房人处收到的未到期承兑汇票，经过背书转让给银行，先向银行贴付利息，银行以票面余额扣除贴现利息后的票款付给房地产企业，汇票到期时，银行凭票向购房人收取现款。

　　票据贴现是房地产企业*10的短期融资方式。随着我国金融体制的不断完善和发展，越来越多的消费者会采用票据等非现金方式支付房款。因此，票据贴现是核算也是房地产企业未来的重点之一。

　　三、房地产信托投资基金

　　从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或人股的方式投向旁地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。

　　房地产投资信托基金发源于美国，是一种运作比较成熟的金融产品。它是一种采取公司或者信托基金的组织形式，以发行收益凭证的方式来汇集公众和机构投资者的资金并投资于收益型房地产，由专门机构进行经营管理，并将投资的综合收益按比例分配给投资者的信托基金制度。

　　目前房地产企业资金来源主要是银行贷款。而房地产投资信托基金的推出，一方面，将使房地产企业摆脱对银行贷款的过度依赖；另一方面，也会降低银行的风险，对中国银行业的发展起到促进作用。因此，房地产投资信托基金可能将取代开发贷款及经营性物业抵押贷款，成为今后房地产企业融资的主要模式。

　　第二节开发贷款的核算

　　房地产项目开发贷款是指银行向借款人发放的用于房地产项目开发建设及其配套设施的贷款。

　　借款费用是指房地产企业因借款而发生的利息及其他相关成本。借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。

　　开发贷款发生的借款费用是指房地产企业因借入开发贷款而发生的利息及其他相关成本。一般来讲，开发贷款发生的借款费用除了利息之外的相关成本，最主要的是指辅助费用。