房地产行业税务稽查技巧专题之四：各税种检查

房地产行业税务稽查技巧专题之四：各税种检查来源：中国税网作者：日期：2009-07-02字号[ 大 中 小 ] 　　前三期中我们分别从收入的确定、成本的核算、检查的方法三个方面为大家将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、可以应用的技巧和方法进行了整理归纳。本期是这一专题系列的最后一期，我们将以房地产行业不同税种间需要注意的问题为切入点，进行总结式的说明，供大家参考。　　一、营业税　　1、采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象。　　2、采用“还本”方式销售商品房时，是否是扣除“还本”的收入再申报纳税。　　3、银行按揭款收入有否申报纳税，有否挂于往来帐如“其他应付款”不作预收帐款申报纳税。　　4、以房换地的，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。　　5、开发商以房产补偿给拆迁户的，是否按规定申报缴纳计征营业税。　　6、以房产作为利润分配给合作各方，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。　　7、房产公司在销售不动产过程中收取的价外费用如管道煤气开户费等有否申报纳税。　　8、将房产、土地等不动产或无形资产抵债转让给其他单位或被法院拍卖的房产，有否视同销售不动产或转让无形资产申报纳税。　　9、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。　　10、开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人的情况下，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。　　11、因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、利息收入是否并入营业额中申报纳税。　　12、销售给关联企业的房屋价格是否合理。　　13、单位将不动产无偿赠与他人有否视同销售不动产申报纳税。　　14、纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。　　15、企业以房屋对外投资入股，在转让其股权时有否申报纳税。　　16、以不动产投资入股取得固定收入，不承担风险的，是否按“租赁业”申报营业税。　　17、以无形资产投资入股后又转让该项股权的，转让时有否申报纳税。　　18、拍卖、被拍卖应税的无形资产，有否申报纳税。　　19、以应税的无形资产投资入股，不参与被投资企业的利润分配，不共担投资风险，其取得的实物或其他（包括取得固定利润）补偿收入有否申报纳税。　　20、转让无形资产收取的价外费用（如培训费、办证费等）有否申报纳税。　　二、土地增值税　　检查是否存在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入未按规定缴纳土地增值税的情况。重点检查：　　1、未竣工清算项目是否按规定预缴土地增值税，竣工清算后是否按规定期限到地方主管税务机关汇算清缴。　　2、申报计征土地增值税的收入额是否包括包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。　　3、申报的扣除项目是否符合税法规定，其中：　　（1）纳税人在已征用和拆迁好的土地上进行开发的，这部分土地的拆迁补偿费是否又做重复扣除？　　（2）纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否作为开发间接费用直接扣除而不作为房地产开发费用扣除　　（3）在房地产完工之前发生的，计入有关房地产成本的利息支出是否已作为房地产开发成本计算扣除，而在计算房地产开发费用扣除时又重复计算？　　（4）房地产开发费用，是否在“利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%”以内计算扣除。凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用是否按“（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%”以内计算扣除。　　（5）在扣除与转让房地产有关的税金时，对已计入管理费用的印花税是否重复扣除。　　（6）从事房地产开发的纳税人是否按《细则》第七条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）计算的金额之加计20%的扣除。　　4、增值额的计算，适用税率、应纳税额是否正确　　三、房产税　　1、有否将生产经营用房产、出租房产与免税的房产混淆，未按规定申报纳税。　　2、免税房产改变用途转为应税房产后，是否按规定申报纳税。　　3、新建的房屋应从建成或使用的次月起计算缴税，检查时应注意：（1）自行建造的应税房产交付使用后，有否长期挂“在建工程”帐，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。　　　　（2）固定资产未入帐，但已办理了工程结算或已实际使用的房产是否按时缴纳了房产税。　　（3）企业新建房产未验收，但已交付使用，是否仅就转入固定资产帐部份缴纳了房产税，而对留在“在建工程”帐的部分未申报纳税。　　4、已办房改手续的职工住宅，固定资产帐未改变、仍提固定资产折旧的，有否缴纳了房产税。　　5、新建办公楼、招待所，有否把内部照明设施装修工程另设帐核算，未并入固定资产房产原值缴纳房产税。　　6、企业将房产、车库、仓库出租取得租金收入的，是否仍原值缴纳房产税。　　7、有否将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施（如暖气、下水管等）从房产原值剥离出来，少缴房产税。　　8、对原有房屋进行改建、扩建后，应作为固定资产核算的部分是否按规定增加了房屋原值，计缴了房产税。　　9、对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房是否按规定计缴房产税。　　四、土地使用税　　1、已征用未开发的土地是否也按规定申报缴纳土地使用税。　　2、未销售的商品房占用的土地是否缴纳了土地使用税。　　五、印花税　　各类购销合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、借款合同、产权转移书据是否按规定贴花。　　六、企业所得税　　（一）收入检查要点：　　1、开发产品出售后是否严格按照税法规定的六大原则确认收入的实现。　　2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：　　（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；　　（2）将开发产品转作经营性资产；　　（3）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者；　　（4）以开发产品抵偿债务；　　（5）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。　　3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。　　4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。　　5、客户放弃的购房定金有否及时转作其他业务收入。　　6、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入有否作其他业务收入。　　（二）税前扣除项目检查要点　　1、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加大投资概算，有否虚列、重列有关的成本、费用。　　2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。　　3、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无汇杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。　　4、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。　　5、是否将非本期的费用计入当期费用，成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。　　6、是否将未结转入销售收入的预收款所涉及到的营业税及附税一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。　　7、“广告费”、“业务宣传费”、“坏帐损失”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。　　8、贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。　　9、有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费、代扣个人所得税等等。　　10、各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。　　11、实行计税工资的企业，是否按月人均工资800元进行税前扣除；工资费用实行工效挂钩的企业，工资计提是否符合有关部门批准的比例。当年按规定计提的工资未发放完毕的，余额是否已调增应税所得。　　12、纳税人计提的以前年度应提未提、应摊未摊的费用是否已作纳税调整。　　13、捐赠的扣除是否符合税法规定，有否将纳税人直接向受赠人的捐赠、非公益、救济性捐赠以及各种赞助支出在税前扣除，亏损企业的公益救济性捐赠是否作纳税调整。　　14、未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。　　15、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。　　16、纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。　　17、纳税人对租入的固定资产的改良支出，是否在租赁期内平均分摊计入所属年度费用。　　18、纳税人自有的固定资产改良支出，是否按税法有关规定进行税务处理。　　19、有否将购建“固定资产”等资本性支出在直接在税前扣除。　　20、有否将无形资产受让、开发支出直接在税前扣除。　　21、灾害事故损失的赔偿有否从实际损失中扣除后才在税前列支。　　22、固定资产清理、待处理财产损益清理后的净收益是否按规定结转入营业外收入帐户，企业的各项财产损失未报批的，是否按规定作纳税调减。　　23、投资收益中属于税后利润的联营企业分回利润和股息收益（利息、红利），在投资企业所得税税率高于接受投资企业所得税税率的情况下，有否计算补缴企业所得税。　　24、以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已做纳税调整。　　七、个人所得税　　扣缴义务人是否如实填写《扣缴个人所得税报告表》，按时申报或按时解缴所代扣的税款。　　工资、薪金方面　　1、有否未按照居民纳税人和非居民纳税人确认标准的规定确认应代扣代缴税款的行为，少扣缴个人所得税。　　2、对工资、薪金、奖金、实物、有价证券等发放已达到应纳税标准的是否未按规定代扣代缴个人所得税。　　3、是否将工资、薪金所得与劳务报酬所得相混淆，少扣缴个人所得税。　　4、个人取得的公务交通、通信收入是否按规定计缴个人所得税。　　5、对从“盈余公积”、“利润分配”账户中提取支付的奖金是否计入工资、薪金所得扣缴个人所得税。　　6、对直接通过“管理费用”、“销售费用”科目以现金形式发放的奖金是否按规定扣缴个人所得税。　　7、通过“应付福利费”账户发放的人人有份的实物和现金，是否按规定扣缴个人所得税。　　8、对个人一次取得的数月奖金、年终加薪或劳动分红，是否不单独作为一个月的工资、薪金所得计算扣缴税款，而按全年月份分摊计算少缴个人所得税。　　9、企业供销人员取得的推销产品提成收入，是否按规定扣缴个人所得税。　　10、企业代职工购买保险，保险公司一次性返还保金的，是否按规定扣缴个人所得税。　　11、企业为职工购买的储蓄性养老保险、补充养老保险、补充医疗保险是否按规定扣缴了税款。　　12、对职工办理内部退养手续取得的内退收入是否按规定计税？　　13、企业以现金形式发放给个人的住房补贴、医疗补助费，是否全额计入领取人当月的工资薪金收入计缴个人所得税。　　14、对退休回聘的人员取得的工资是否按规定计税。　　15、个人与用人单位解除劳动关系而取得的一次性补偿收入是否按规定计缴个人所得税。　　利息、股息、红利所得方面　　1、企业向职工或其他个人集资，支付利息时是否按规定代扣代缴个人所得税。对企业应支付未支付的利息直接增加借款本金的业务，是否按规定代扣代缴个人所得税。　　2、企业向参股的职工或者其他个人支付的股息、红利收入是否全额扣缴个人所得税。　　3、企业用盈余公积转增股本，属于个人股东的部分，是否代扣代缴了税款。　　此外，要特别注意，单位为个人负担个人所得税的，在计算应纳税额时，是否将支付额换算成含税收入后计算扣缴个人所得税。 　　　八、主要涉税问题的检查　　1、经营收入的检查　　（1）“预收账款”不及时结转销售收入或不结转预计利润　　将预收账款的贷方明细与房屋销售合同进行比对，以确定是否有预收账款不及时结转收入的情况。　　（2）分解售房款　　房地产业的营业收入是指销售开发产品所取得的全部价款和价外费用，包括收取的小房款、停车位款等。而有些单位采取分解售房款的形式，将小房款、停车位款等款项不按规定计入经营收入，而计入往来款项，造成少缴营业税和企业所得税。　　（3）以物易物少记收入　　房地产业中以房换地或以房抵债等销售房产形式普遍存在，换取土地或抵偿债务均为销售房地产取得收入的不同形式，应按照市场销售价确认收入申报缴纳营业税、企业所得税。一些房地产开发企业往往采取直接冲减成本或者长期挂往来账的形式隐瞒收入，逃避税款。　　（4）实现销售不及时确认收入　　对已办妥移交手续，按合同协议应全部收回售房款，因购房者原因未及时收回的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认或者隐瞒收入，影响营业税、企业所得税。对此问题以检查售房合同和委托代售合同为主，严格按合同规定的时间确认收入，并与经营收入科目进行对比，查找企业少记收入问题。　　在核算房地产企业销售收入时，购房合同如果真实、完整、数量齐全，可以真实的反映房地产企业的销售价格、销售面积、销售收入金额及实现时间，但由于税务人员只能掌握企业一方提供的合同，对购房户一方的合同不能一一核对，所以部分房地产企业为达到少缴税款的目的，常常在向税务人员提供的购房合同或协议中作虚假改动，或以种种理由不如数提供合同，致使税务检查人员无法全面掌握企业房屋销售的真实情况。　　（5）以假代建真开发的名义开发产品少申报收入，造成少缴税款　　名为代建、实为销售房地产，减少营业税的计税依据，偷逃税款。这种偷税方式多以土地所有方的名义报建，所需资金由开发方代垫，实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权。双方均发生了纳税义务，一方为销售不动产，另一方为转让无形资产。对假代建的检查要以合同协议为主，严格执行代建的四个条件即：以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；与委托方不发生土地使用权、产权的转移；与委托方事前签订委托代建合同；不以受托方的名义办理工程结算。　　（6）周转房、配套设施、开发产品的出租收入不按规定确认收入　　周转房、配套设施、开发产品的出租收入不按照规定的时间、金额确认收入，造成少纳营业税、房产税、企业所得税等。检查时要对收入账户进行认真核对，并结合实地检查，确认存在的问题。　　（7）拆迁补偿收入不按规定确认收入　　对于拆迁改造补偿给搬迁户的住房，不按照规定全额计收入或者不计收入，造成少纳税款。房地产开发企业对老城区或旧居民区进行开发时，对原住户普遍采用建成后新房等面积安置，即“拆一还一，多增补价”的方式，如需增加面积则以市场价或优惠价出售。企业往往仅按差价部分记入营业收入，即对原住户增加面积的购房款，能够记入收入或预收账款缴纳税款。而对“拆一还一”等面积的部分视为开发成本，不记收入，少纳营业税等。　　（8）银行按揭贷款资金不及时结转收入，滞纳税款　　采取银行按揭方式销售开发产品，其首付款应于实际收到日确认收入实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现。而企业不按照规定及时足额结转收入，偷逃税款。如在对某房地产开发公司进行检查时发现该企业银行存款账户余额为700万元，询问会计时会计回答是贷款，经进一步检查原始凭证为个人购房银行贷款，随后会计又说这种银行按揭贷款银行不让动，所以不应交纳税款。经过检查人员的耐心解释，该单位承认了少纳营业税和企业所得税的事实。检查时可以从银行存款账入手，检查银行按揭的保证金账户存款余额（银行规定按揭贷款的5-7%不允许动用），可以推算银行按揭贷款数额，与结转收入数比较，查找涉税问题。　　（9）委托销售房产不按规定确认收入　　委托销售房产单位与开发企业之间售房资金往往被开发企业记入往来账户，或短期借款而不记入收入。对这种现象的检查，以包销或委托销售协议、合同作为检查重点，对所销售房产的销售清单中的地点、价格、结算时间、数量、手续费进行认真核对，发现问题。　　（10）坐支售房款，不记入收入　　因为现在办理房产权证房产管理部门不要求提供发票，而团购单位购房时也不要求开具发票，造成开发企业坐支售房款，不记入收入。可以检查企业在“管理费用”科目中列支的交纳给房产管理部门的确权费（一般为3元/平方米）来推算该企业的房产销售面积，发现少计收入偷漏税款问题。　　（11）不全额确认收入，逃避纳税　　房地产业的营业收入是指销售开发产品所取得的全部价款和价外费用，包括代收款项和代垫款项，如煤气集资费、暖气集资费、有线电视费等。而企业往往将上述代收、代垫性质的费用通过往来账户核算，逃避纳税。检查时要将当期的的纳税申报表与营业税计税依据仔细核对，发现问题。如对某企业进行检查时，其他应付款账户贷方余额87万元，会计称已申报缴纳营业税，检查人员将营业税计税依据进行了认真核对，发现未申报，造成少缴营业税。　　九、关于房地产业税收征管方面的几点建议　　1、加强票据管理，健全票据领、用、存制度，根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。对没有按规定使用统一票据支付结算、偷逃税款的企业予以严厉处罚，以促进对房地产开发企业的规范管理。　　2、依法减少企业多头开户的情况。为保证税款及时、足额入库，对房地产开发企业的资金流动情况进行适时监控是非常有必要的。尽可能减少企业多头开户的情况，加强与开户银行的联系，有利于税务部门及时获得准确的企业财务数据资料，对房地产业的税务管理更具力度。　　3、完善对预收款监管的手段，保证税款的及时、足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时、足额入库。　　4、重点项目定期报告制度。对以地换房、城中村改造、旧城改造、开发规模较大，资金投入较多的项目，实行定期向税务主管部门报告制度，便于税务机关及时掌握开发情况，结合具体情况适时地调整征管办法。