化整为零的店铺转租收入

化整为零的店铺转租收入来源：作者：欧阳丽频 罗才荣日期：2008-09-05字号[ 大 中 小 ] 　　房屋租赁的税收管理一直是一个难点，尤其是大小各类专业市场内的税收征管，隐蔽性高，情况复杂，征管难度大。由于承租户大都为个体经营，出租方往往也躲在幕后，神龙见首不见尾，有的未建帐，有的建了帐也财务核算不健全、帐务资料不全，税务稽查人员面对此类涉税违法案件时，往往陷入困境，无从下手。如何在查处此类案件过程中发现线索，找到突破口，是摆在税务稽查人员面前的一道课题。近期，江西省赣州市地方税务局稽查局就成功查处了一起专业市场转租店铺偷逃税款的案件。查处过程中，稽查人员与税收违法分子斗智斗勇，最终邪不压正，偷税分子难逃法网，等待他们的将是法律的严惩。　　循着线索，展开外围调查　　2007年4月，江西省赣州市地方税务局稽查局接到群众举报，称该市一专业市场内某家居用品有限公司多年来从事店铺的物业管理和租赁业务，收取店铺租金未缴税，存在偷税嫌疑。接到举报后，稽查局领导高度重视，成立了专案组。办案人员立即与举报人联系，举报人称该公司以低价整体取得了某市场内二楼的对外租赁权，为提高经济效益，他们将市场二层重新调整规划，并进行了简单的装修后，二层市场就分割成了一间间面积大小不一的商铺，最后化整为零地转租出去未缴国家税收。同时该举报人提供了该公司开具的几张收取租金的自制收据，除此之外并无其他线索。　　为了不打草惊蛇，稽查人员首先通过征管信息系统调阅该公司的资料，孰料该公司未办理税务登记。专案组决定，从外围展开调查，先到工商部门调查了解其办理营业执照的情况，经过调查，该家居用品有限公司于2004年10月开业，主要从事床上用品、窗帘、布艺等店铺的物业管理和租赁业务，经营地址就在该市场内。开业至今近三年却仍未办理税务登记，显然是隐蔽在偌大的专业市场内的一漏征漏管户。掌握其办照情况后，检查人员又马不停蹄到该市场的产权单位调查，得知该公司从04年8月起就于市场产权单位签定租赁合同，整体承租下该市场二楼，不包括公共通道、楼梯、消防通道等约有建筑面积2000平方米，年租金约为每平方米7-15元不等，租期15年。为了打造规划统一的专业家居用品市场，双方约定由承租方自请装饰公司打通底层，设计规划成每间面积从10-50平方米不等的大小店铺以转租经营。整个二楼市场也由该家居用品公司接管，包括每月定期收取物业管理费和水电费等。于是该家居用品公司俨然成了集经营者和管理者于一身的“大内总管”了。　　顺藤摸瓜，展开正面交锋　　果然举报人反映的情况不假，该公司转租店铺取得经营收入确有其事，可是该公司从开业至今都未纳入税务管理，更谈不上使用正规的税收票据，要弄清其近几年的经营情况，查清其隐瞒的经营收入还相去甚远。为了不惊动该家居用品公司，稽查人员开始暗中走访该市场的各家商铺，进行外围调查取证。可是由于时间较久，加上大部分商家都为个体经营，不是交租金的票据未保留，就是出于顾虑，虽认可从该公司承租店铺的事实，却支支吾吾不肯拿出收款收据等更多实质性的证据，检查工作一时陷入僵局。正在这时，旁边一位商铺店主对着另一店主问道：“这个月的物业管理费可有进帐啊？家居公司昨天又来催了。”另一店主回答说道：“我上次一次性交了几个月，他们给我们一个帐号我们自己缴存进去的”。真是言者无意，听者有心，带组的检查科刘科长一拍脑袋说：“对啊，再狡猾的狐狸也会露出尾巴，从查询银行帐号入手啊”。于是专案组决定调整办案思路，采取内外结合的方式：一方面以查询公司资金帐号为切入点，详细查询该公司近几年来每笔进帐资金的来源，继续从外围获取证据；另一方面，从已掌握的资料入手，对企业法人、财务人员进行心理攻势，从内部突破。看来与被举报人正面交锋的时候到了。　　避实就虚，企图蒙混过关　　事不宜迟，第二天一早稽查人员分成两路人马，一路立即突击进驻该公司，并按照法定程序实施调帐检查。为防止证据资料的转移，调帐的检查人员对该公司的财务部实施监控，并责令其财务人员陈某提供开业至今的帐本凭证及相关涉税资料，陈某称该公司未建帐，合同资料等由公司老总黄某保管，她只是跑跑腿而已。稽查人员料到会有这一招，看来不请出“幕后真人”不行。　　稽查人员立即约请公司法人黄某谈话，一面向其宣传有关税收政策，言明隐瞒收入偷税的严重后果，一面单刀直入，就专业市场店铺转租之事询问黄某。久经沙场的黄某百般狡辩，只承认家居公司仅是行使代管职能，平时只是收一点市场管理费、物业费等，并承诺立马补缴物业管理费的应纳税款。但当稽查人员询问到该市场二层商铺的转租事宜，指出家居公司还收取了大量租金收入时，狡猾的黄某则顾左右而言他，仍拒不承认转租店铺隐匿租金收入的事实，看来黄某避实就虚，企图蒙混过关，真是不见兔子不撒鹰，就在询问工作开展得异常艰难之时，查询帐号的这一路检查人员传来好消息，进入该帐号的一笔笔租金款项已经查询取得。稽查人员当即向其出示了该公司从产权单位取得店铺的承租合同、印有该家居公司财务专用章的转租店铺收取租金收款收据等有关证据。在证据事实面前，刚才还百般抵赖，拒不承认的黄某顿时哑口无言，这时稽查人员因势利导，动之以情，晓之以理，并言明若再隐瞒下去，将要承担更严重的法律后果，在强大的心理攻势下，抓住物业管理费这根最后救命稻草的黄某终于被压垮，不得不承认了家居公司多年来市场店铺转租收入未申报纳税的税收违法事实，并交待财务人员陈某将相关合同（协议）和收取租金的票据全部提供出来，配合检查。　　真相大白，难逃恢恢法网　　陈某将该公司与市场内各铺位签订的合同（协议）、收取租金、物业管理费等款项的收款收据拿出后，专案组连夜加班，将收集到的证据与银行资料、该公司提供的资料逐一比对，数据逐一汇总。缴存进银行的租金数据掌握了，收取现金的情形会不会漏网呢？专案组决心按市场内店铺的布局示意图，以铺位号为索引，将该公司开具的收款收据按开具时间、按票号逐一排序，运用排查法，一一对照，刚开始该公司财务人员仍怀着侥幸心理，提供资料象挤牙膏似的，你掌握多少他提供多少，待检查组将相关证据一比对，陈某顿时象泄了气的皮球，终于将所有资料全部提供出来。经过整理汇总，该公司近几年来的偷税事实渐渐清晰地呈现在检查人员眼前，自此一只隐匿在专业市场收取租金偷逃国家税收达三年之久的“硕鼠”被稽查人员揪了出来。　　经检查核实，该公司经营三年来，未办理税务登记，采取用自制收据收取租金，不设帐簿、不做收入、不申报纳税等手段逃避税务监管，合计隐匿收入734342元，少缴纳企业所得税、营业税、房产税等共计69130.74元。　　税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定，对该公司构成的偷税行为，依法作出追缴所偷税款69130.74元、罚款69130.74元的决定，对其滞纳的税款按日加收万分之五的滞纳金。鉴于该公司偷税手段明显，情节比较严重，已涉嫌构成偷税罪，目前税务机关已依法将其移送至公安机关处理。　　一条侵吞国家税款的“硕鼠”被揪了出来，税收法纪得到维护，国家税款得以追回，但此案留给人们更多的深思：一是税务部门在日常征管过程中，应加强对电脑城、商业城、手机超市、百货大楼、家俱大市场等各类专业市场的管理，列入重点监控对象，防止漏征漏管现象，并及时掌握相关信息，从源头上杜绝各类偷逃税款现象的发生。二是房屋出租的税收征管，应实施分类管理，逐步规范，建立税务部门与房地产管理部门的信息网络，加强与公安、外来人口、街道等管理部门的协作配合，通过联合办公、委托代征等多种形式，构建出租房屋税收征管的部门协作机制。三是税务机关在进行日常检查过程中应加强对入帐凭证的审核，防止企业利用不规范的结算凭证，收取现金营业款项不入帐偷逃税款。同时，加大税收政策的宣传力度，使纳税人能自觉地抵制不合法票据入账，为规范发票管理起到有力的促进作用。四是稽查人员查帐不能就帐查帐，应将“内查”与“外调”相结合，尤其对帐外经营或无帐可查的，更应加强帐外调查，并尤其注重纳税人存款帐户的检查，这样才能有的放矢，提高办案效率和办案质量。（以上人物均用化名）