对某房地产公司申报不实少缴税款的稽查案来源：中国税网作者：成建新日期：2010-12-20字号[ 大 中 小 ] 　　一、确定检查对象　　根据市局总体工作安排，我组于2010年1月21日至3月30日对盐城市某某房地产公司2007年1月至2009年12月的纳税情况进行了检查，在检查过程中，我们采用了抽查法和逆查法，重点检查了该单位的账册、凭证、报表、合同等资料。现就该企业稽查情况分析如下，并与各位同仁探讨。　　二、该公司基本情况：　　盐城市某某有限公司，于2003年5月成立，法人代表谢某某，注册资金3000万元，职工40人，主要经营范围是房地产开发销售业务，公司地址为盐城市青年中路14号，开发项目名称为国飞尚城一期（迎宾南路地段）、国飞尚城二期（纺校地段）。　　2003年4月28日，取得国飞尚城一期土地108300平米，124000平米扣除市政道路河道后实际出让面积为108300平米，60日后出让人将出让的土地以现状交付，商业用地40年、办公用地50年、居民用地70年，以3050万元竟得（不含契税），扣除23.55亩地后（土地出让金3601693.55元，拆迁补偿7634758.05元，60日内到位）实际支付土地出让金19003548.40元。实际取得土地使用证面积：105379.40平米（180元/平米），签订合同日期为2003、10、20.　　2005年8月19日又向盐城新日月置业有限责任公司转让一期土地面积4472平米，价款4024800元（不含拆迁补偿和安置费用）。　　这样一期土地扣除转让的土地实际土地面积为100907.4平米，企业又提出迎宾南路规划拓宽8米，增加腾飞路，占用该司土地7586.70平米，至今尚未办理相关手续，实际占用土地93320.70平米。　　2005年10月10日取得位于人民路西侧、小一沟南侧一居住用地，出让面积为38755.00平米。位于人民路西侧、小一沟北侧一商业用地，出让面积为8566.20平米。交付土地日期为2007年10月30 日，土地出让价款：8920.00万元，容积率不大于1.3，总建筑面积的1%配建物管房，3%配建人防设施，取得土地使用证时间：2007年8月3日 ， 面积为35280.00平米，一期为：建筑面积为50000平米，其中住宅面积40000平米，商业办公面积为10000平米，计划投资12000万元。　　2006年实现销售32795391.00元，利润-22013378.42元，年末预收帐款81898991.96元。2007年实现销售44113442.00元，利润-16057619.53元，年末预收帐款252511073.96元。2008年实现销售4514827.00元，利润-58953455.59元，年末预收帐款360362854.20元。2009年实现销售收入256353278.50元，利润56021459.16元，年末预收帐款268360387.36元，2010年1月未入帐收入215586330.79元，其中主要是G区商城购物中心未售房产对外投资视同销售141455612.48元，总的收入：826615559.54元。　　三、检查过程及发现的问题　　（一）检查方法—多方取证，发现问题　　作为在市里有影响的重点税源大户，该案案情复杂，涉税项目众多，涉及的税政问题也繁多。在稽查过程中，企业对稽查人员不甚配合，对要求提供的关键资料迟迟不提供，我们对该公司发出了《限期提供资料通知书》。为了查清问题，我们还进行了大量的外围取证，走访了规划局、房管局、折迁大队以及多家银行；并到其关联公司进行调查取证。确定了以核实收入和落实成本为主的稽查思路，深入调查该企业的涉税情况。　　1.核实收入　　首先我们采取实地调查的方法了解其商品房的建造具体情况，绘制了商品房平面图，在小区物业负责人的陪同下，落实每一栋楼、每一单元、每一层楼的入住情况，配套设施的面积和出租情况等。同时，逐户核实合同金额、发票开具金额以及每一户的实际建筑面积，最终落实其开发的总面积和实际收取的房屋销售收入。　　2.核实成本　　对于房地产开发企业，主要核实土地的取得成本和房屋的建筑开发成本。　　（1）针对取得土地的成本，检查人员着重核实《国有土地出让合同》、发票以及资金流出的金额是否一致，并核实从取得土地之时起，土地科目金额是否有变动及变动原因。　　（2）针对房屋的建筑成本，检查人员主要采取“三价对比”的方法来核实该单位是否存在虚列成本的情况。所谓“三价”即预算价、决算价、计入成本价。从理论上来说，决算价与计入成本价应该基本一致，而预算价和决算价、计入成本价在金额上应有所不同，根据工地的实施环境、工程的施工情况，决算价在多数情况下会大于预算价。如果是追加工程，正常情况下则会补签施工合同，说明新增工程的具体情况，如果是其他原因造成的，则会在施工进度表中反映新增支出的原因，并由监理方签字认可。并根据市局的安排配合房屋中介机构对其人防工程的造价进行核实和审定。　　（二）检查发现的问题　　经过一系列的调查取证，该公司存在的涉税问题渐渐浮出水面，具体如下：　　1. 销售不动产收入未及时确认的问题　　对于该公司的房产销售情况，稽查人员做了大量的核对和计算工作，发现该公司销售不动产的收入没有按照会计制度的规定及时确认收入，导致销售收入记载不齐。根据该公司提供资料显示，2006年至2009年销售房产收入为550335459.42元，按合同调整少计收入20476766.39元，视同销售确认的收入857183.00元。应在2010年确认的收入215586330.80元。　　2. 房款售价明显偏低及低价售房给股东和职工涉及红利所得、工资薪金所得申报个人所得税的问题　　经过对该公司售房合同的仔细比对后发现，该公司的房产销售存在售价明显偏低的问题，是售给公司的主要股东林某某，因林某某在2009年底销售形势很好的情况下退股，实际上这部分房款售价偏低即是对股东的分红，还有售给单位的职工房款明显偏低及部分特定关系户如银行、财政等部门共计售价明显偏低调整33807157.59元。房款明显偏低且为股东分红所得个人所得税4648050.43元，房款明显偏低工资薪金所得个人所得税819782.54元。　　3、未支出的折迁补偿费未及时申报营业税的问题　　该公司共计应支付折迁补偿费188136777.18元，实际支付139793675.52元，未支付折迁补偿费48343101.66元，为折迁户作为安置房的购房款应申报营业税，该单位未按期申报，查补营业税2417155.08元。　　4、股权转让涉及申报个人所得税的问题　　该公司2006年12月26日刚成立时公司股东构成为：上海晟地公司（股份68%）、王某某（股份25%）、侯某某（股份7%），后该公司将股权转让给甲（江苏联鑫水泥有限公司 ，盐城市东仓路2号 ， 法人代表谢某某）、乙（江苏友创风险投资担保有限公司 ， 盐城市解放南路温馨花园A8号，法人代表林某某），各出资1500万元，持股50%.经过细致地核对公司从06年底成立以来至09年底股东间的往来帐情况，发现至09年底原股东上海晟地公司与国飞公司还有8807429.98元往来至今未还在其他应付款帐上还挂着，通过调查了解分析，上海人先拿到这块地，由于种种原因未能开发，后转让给现公司主要股东，这部分钱应是上海人转让股权所得，由于原股东为公司和自然人组成，对自然人股东转让股权所得征收个人所得税563675.52元，对公司股东转让股权所得发函到上海税务部门督促其加强管理。　　5、支付个人借款利息未代扣代缴个人所得税的问题　　通过对该公司个人借款往来情况的仔细核对，发现少代扣利息所得个人所得税200000.00元。　　6、建安成本偏高超预警值的问题　　建安预警值方面，G区（购物中心）土建部分我们检查时是采用的多层框架结构预警值878元/平米，建筑面积41098.42平米，预警值计算的总值37514324.24元，审定价54030395.00元（均价1314.66元/平米，超预警值16516070.76元，由于购物中心的实际造价要高于住宅造价，我们建议应再恰当提搞预警值。　　3、A区1-5号楼超预警值仅为312.72万元，施工单位为盐城华虹建筑公司、盐城北港建筑公司，而6-13号超预警值2587万元，建筑施工单位为福建九建公司盐城分公司，其实就是关联企业。　　D区为小高层，除人防工程超支120万元外，工程成本均不超预警值，故除人防外，均采用实际成本。　　F区、G 区均为福建九建盐城分公司或福建闽邑公司所建，F区超预警值1226万元，G区超预警值5226万元。　　以上合计超预警值95922897.33元，另外该企业目前只有具体的审价资料，未能提供所有的造价事务所的审核报告书，我们正要求企业进一步提供。　　其余的说明待企业进一步核对后，提出具体核对意见后再进一步说明。　　7、印花税、房产税、土地使用税等小税种少申报的问题　　印花税少申报主要是企业产权转移书据合同未申报造成的，房产税少申报是职工宿舍未申报造成的，土地使用税少申报主要是企业对土地使用税的计算口径理解有误造成的。　　存在问题汇总如下：　　2007年至2009年营业税少申报缴纳 3531892.54元，城市维护建设税少申报缴纳 202998.94元，教育费附加少申报缴纳 86999.56元，印花税少申报缴纳255597.10元，房产税少申报缴纳12473.82元，城镇土地使用税少申报缴纳 787407.76元，少代扣个人所得税6243703.04元（员工工资薪金所得个人所得税12194.55元，少代扣利息所得个人所得税200000.00元，房款明显偏低且为股东分红所得个人所得税4648050.43元，原股东转让股权所得个人所得税563675.52元，房款明显偏低工资薪金所得个人所得税819782.54元），土地增值税清算少缴纳 53992990.88元。　　检查中还发现接受402727.00元假建安发票，但该单位是无故意取得，发票真假实在难以辩别。　　由于股东不是自然人，而是有限公司，我们建议红利所得不采取核定方式。　　四、处理意见及依据：　　1、营业税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》*9条、第四条规定查补营业税 3531892.54元。　　2、城市维护建设税：根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条规定查补城市维护建设税 202998.94元 .　　3、教育费附加：据《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》（国发明电[1994]2号）*9条规定，查补教育费附加86999.56元。　　4、房产税：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》*9、二、三、四条规定查补房产税：6593.82元。　　5、城镇土地使用税：根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》*9条、第二条、第三条、第四条规定，查补城镇土地使用税787407.76 元。　　6、印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》*9条、第二条、第三条规定，查补印花税263097.10 元。　　7、个人所得税：根据国家税务总局关于贯彻《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则若干具体问题的通知（国税发[2003]47号）规定，限该单位将应扣未扣的个人所得税6243703.04元补扣后缴于我局。　　8、土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第三条、第四条规定和《盐城市地方税务局关于转发〈江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知〉的通知》（盐地税发[2004]53号）以及《盐城市地方税务局关于印发〈土地增值税征收管理暂行办法〉的通知》（盐地税发[1996]73号）中的规定，查补土地增值税 53992990.88元。　　9、滞纳金：根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定对查补的税款加收滞纳金135793.34元。　　五、定性及处罚建议　　该单位由于申报不实，造成少缴营业税3531892.54元、城市维护建设税202998.94 元、印花税263097.10 元、城镇土地使用税 787407.76元，房产税6593.82元，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定，编制虚假的计税依据进行虚假纳税申报，建议对该单位处以少缴税款1倍的罚款 4791990.16元；2008年帐面提取的利息所得个人所得税200000元，未代扣个人所得税，实际已支出，建议根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条规定，处以一倍的罚款200000.00元，其余未代扣个人所得税6043703.04元处以0.5倍罚款3021851.52元，未代扣个人所得税合计处罚3221851.52元。对于接受假建安发票行为，因为无主观故意性，建议处以2000元罚款。　　六、查处本案的认识及体会　　1.检查房地产企业，必须对开发前后环节一并检查　　房地产行业产品周期长，建设环节多，施工队伍复杂，因此在税务稽查中，应对开发环节以前的土地使用权取得，以后的建安施工环节，　　进行一体化检查。特别是对于成本项目真实性检查时，应注重资金流检查，看是否有付出资金的回流现象。　　2.不能“就账查账”　　要将查账、查成本列支与查工程项目、工程预算、决算一并进行比对，工程项目的预、决算与项目成本应大致相同。首先要对账簿资料的合理性进行分析、比对；其次要加强对开发项目外部相关情况调查，将外部信息与账簿资料进行核对；三是要加强对上下游相关企业的调查。　　3.注意检查房地产开发企业跨年度收入成本结转问题　　商品房建设周期一般要跨年度，其营业收入及建安成本亦应配比结转。检查人员要从收入与成本配比，房地产销售形势与经营业绩等方面进行分析从而发现疑点，进而通过项目决算与项目成本比对确定突破口，最终对该公司建安施工成本过高给予了有力查处。