深入企业调查分析疑点突破难点的稽查案例来源：中国税网作者：王建荣日期：2011-01-19字号[ 大 中 小 ] 　　一、企业基本情况　　婺源县鸿运房地产开发有限公司（以下简称为：鸿运公司）成立于2007年7月26日，经济性质为有限责任公司，从业人员16人，主要从事房地产的开发销售，法人代表：骆武炯，注册资本2000万元，开户行：中国农业银行婺源县支行，帐号：14-063101040008732，注册地址：紫阳镇文公北路，主管税务机关为婺源县地税局紫阳分局，企业所得税为核定征收。　　该公司从事“秀水华庭小区”的新建开发，该项目2008年至2009年12月31日止，已缴纳销售不动产营业税3625916.48元，城建税181295.83元，教育费附加108777.48元，个人所得税13604.60元，土地增值税1172535.25元，企业所得税2719437.36元，印花税85455.16元，土地使用税453330.51元。（其中自查补报营业税23803.60元，城建税1190.19元，教育费附加714.11元，土地增值税5236.79元，企业所得税17852.70元，印花税238.04元。）　　二、查前分析　　稽查人员在查前，对鸿运公司在各环节可能存在的问题作了充分的分析。　　土建环节　　1、土建工程是否取得建安发票　　销售环节　　1、隐匿销售收入；　　2、销售房产收取价外费用未计税；　　3、无正当理由低价销售货物；　　三、检查方法　　对该公司的检查，我们运用了全查法、核对法等稽查方法，对该公司的帐簿、凭证、报表等有关资料进行了检查。　　1、检查企业“应付账款”、“其他应付款”、“应收账款”、“其他应收款”等往来科目，以确认是否有应税价外收费的情况。　　2、查企业“管理费用”、“销售费用”、“营业外支出”、“生产成本”等科目，查看是否存在用于捐赠、广告、抵债、管理部门等产品未计税问题。　　3、检查售楼部“销售台账”是否和财务销售帐一致。　　检查组来到该公司，兵分三路，分别到法定代表人办公室、财务科、售楼部，对法定代表人、主办会计、售楼部人员同时进行询问。检查人员从账务记载、楼盘表及楼盘销售表的记载等方面进行了核对。初步断定了偷税事实的存在。随即稽查人员将相关的资料证据带回稽查局进行深入细致的检查，随着检查工作的深入，该公司偷逃国家税款的违法事实逐渐显露出来。　　四、违法事实　　（一）营业税金及附加方面　　该公司开发的“秀水华庭小区”项目，开业至2009年12月31日止共取得销售房屋收入73195297.16元，（其中：标准住宅57078411.56 元（其中代收费用676967.56元），非标准住宅6991479.00元，店铺6250708.00元，杂物间（贮藏室）2874698.60元，）。依据《中华人民共和国营业税暂行条例》*9条、第二条、第四条、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条第二项、第五条、《征收教育费附加的暂行规定》第二条、《国务院关于修改＜征收教育费附加的暂行规定＞的决定》（国务院[2005]令第448号）的规定，应申报缴纳营业税（销售不动产）73195297.16×5%＝3659764.86元、城建税3659764.86×5%＝182988.24元、教育费附加3659764.86×3%＝109792.95元；已申报缴纳营业税3625916.48元，城建税181295.83元，教育费附加108777.48元，少缴营业税33848.38元、城建税1692.41元、教育费附加1015.47元。　　（二）土地增值税方面　　该公司开发的“秀水华庭小区”项目建设规模建筑面积90612平方米，至2009年末销售建筑面积41573.36平方米，已售面积占可售建筑面积比例45.88%；取得房屋销售收入73195297.16元，（其中：标准住宅57078411.56 元（其中代收费用676967.56元），非标准住宅6991479.00元，店铺6250708.00元，杂物间（贮藏室）2874698.60元）。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）和《江西省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（赣地税发[2007]22号）及《江西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知》（赣地税发[2006]99号）文件规定， 该公司开发的“秀水华庭小区”项目的土地增值税末达到清算标准，暂按土地增值税预征率征收，代收费用收入未申报缴纳：　　1、普通标准住宅：57078411.56×1%=570784.12元，已申报缴纳638112.63元，多缴67328.51元。　　2、非普通标准住宅：6991479.00×3%=209744.37元，已申报缴纳295985.33元，多缴86240.96元。　　3、店铺：6250708.00×5%=312535.40元，已申报缴纳238437.29元，少缴74098.11元。　　4、储藏间：2874698.60×3%=86240.96元，未申报。　　以上合计少缴土地增值税6769.59元。　　（三）企业所得税方面　　根据国家税务总局《关于印发〈企业所得税核定征收办法〉（试行）的通知》（国税发[2008]30号）及赣地税发[2007]130号文件规定，该公司应缴纳企业所得税为73195297.16×15%×25%=2744823.64元，已申报缴纳2719437.36元，少缴企业所得税25386.28元。　　（四）印花税方面　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》*9条、第二条、第三条规定，该公司2007年签订国有土地使用权转让合同金额44300000.00元，2007年注册资本金20000000.00元，2008-2009年签订产权转移书据合同金额73195297.16元， 2008年签订建筑工程合同金额54570000.00元，2008年签订借款合同金额30000000.00元，每年启用账簿5本。应纳产权转移书据合同印花税117495297.16×5/万=58747.65元，已申报缴纳58409.16元，少缴338.49元；应纳建筑工程合同印花税51570000.00×3/万=15471.00元， 申报缴纳15471.00元；应纳账簿印花税15本×5.00=75.00元，已申报缴纳75.00元；应纳实收资本印花税20000000.00×5/万=10000.00元，申报缴纳10000.00元；应纳借款合同印花税30000000.00×0.5/万=1500.00元，申报缴纳1500.00元。合计少缴纳印花税338.49元。　　（五）城镇土地使用税方面　　该公司“秀水华庭小区”项目2007年10月16日取得使用土地面积45306㎡，土地等级为一等，2009年5月起土地等级为二等，商品房建筑可售面积90612㎡，商品房建筑占有的土地面积为16631㎡，道路、绿化、公共设施占有的土地面积28675㎡，2008年下半年销售房屋面积9225.05㎡，合计占应售房屋面积的10.18%；2009年上半年销售房屋面积7004.46㎡，合计占可售房屋面积的17.91%；2009年下半年销售房屋面积25343.86㎡；根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条、第三条及《江西省地方税务局关于调整城镇土地使用税税额的函》（赣地税文[2007]42号）以及《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》财税[2006]186号和《江西省地方税务局关于对房地产开发企业征收城镇土地使用税问题的批复》（赣地税函[2005]197号）文件的规定，2007年度应纳土地使用税45306×5/12×2元/㎡=37755.00元，2008年度应纳土地使用税45306×5元/㎡=226530.00元，2009年1-4应纳土地使用税[（16631×89.82%）+（28675）]×5/12×4元/㎡=72688.05元，2009年5-6月应纳土地使用税[（16631×89.82%）+（28675）]×4/12×2元/㎡=29075.22元，2009年下半年应纳土地使用税[（16631×82.09%）+（28675）]×2元/㎡=84654.44元。合计应缴纳城镇土地使用税450702.71元，已申报缴纳453330.51元，多缴城镇土地使用税2627.80元。　　（六）、个人所得税　　该公司2007年7月至2009年12月应扣缴员工工资薪金个人所得税13604.60元，已申报扣缴工资薪金个人所得税13604.60元。　　五、处理结果　　（一）依据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款规定，追缴该公司未申报少缴的营业税33848.38元、城建税1692.41元、教育费附加1015.47元、土地增值税6769.59元、企业所得税25386.28元、印花税338.49元。并对少缴的营业税33848.38元、城建税1692.41元、土地增值税6769.59元、企业所得税25386.28元、印花税338.49元拟处以50%的罚款即34017.58元，多缴的城镇土地使用税2627.80元在以后年度抵缴。　　（二）依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，对上述少缴税款从滞纳之日起至实际解缴之日止依法加收万分之五的税款滞纳金。　　上述税款及附加合计69050.62元，罚款34017.58元。（滞纳金除外）。　　六、案例点评　　1、目前，房地产行业市场竞争激烈，加之该行业税负较重，由于部分小房地产公司偷税严重造成税负较轻，使部分中型企业难以承受税负高的压力，造成心理失衡，往往在税款的计算缴纳上打注意。因此对其纳税检查，既要认真搞好帐面检查分析，又要深入企业进行实地调查，从中分析疑点突破难点，堵塞税款漏洞。　　2、通过不同的途径，多了解企业的经营实况，多了解企业账务核算外的信息，有助于准确找寻案件的突破点。本案例中，稽查人员对该公司的销售政策、工资分配标准的掌握，为最后顺利结案打下了很好的基础，这些信息不是直接来自于账面，而是通过询问、沟通、实地调查等途径获得。由此可见，税收检查工作要突破就账查账的思想局限，积极拓宽检查思路，创新检查手段，才能更好地提高检查质量。　　3、稽查人员在检查中要学会换位思考，即：从企业生存、发展的环境为出发点，深入思考企业在困境中的经营支撑点，或企业在高速发展中的经营亮点，掌握企业的主动脉，再与企业的实际纳税情况进行对比印证，看是否符合企业实际。要学会摆脱企业的财务核算无形中给稽查人员带来的思维禁锢，站在另一个角度看问题，或许会另有发现。　　4、必须加强日常的征管工作。目前，我们实行的征、管、查的税收模式。日常管理非常重要，只有通过日常的管理，深入了解所辖企业的规模，经销方式、财务结算状况，及时掌握企业的资金来往结算情况，只有对企业经常的监督，才能加强税源的控制力度，通过查促管、管促征，征管查三结合的模式，努力营造一个良好的治税环境。　　作者单位：婺源县地税稽查局