[原创]某房地产开发公司低利润率暴账务问题案例来源：中国税网作者：姚华祖　刘志耕日期：2011-06-22字号[ 大 中 小 ] 　　案例　　某税务检查组近日到甲房地产开发公司进行例行检查。检查前的案头分析发现，甲公司的利润率远低于行业平均利润率，检查和揭示利润率偏低的原因自然成为检查组的首要任务。检查组仔细检查并比较了被检查年度甲公司竣工的一大一小两个商品房项目（都是框架结构）的成本内容。两个项目已完工的建筑面积差异较大，检查组测算了单位建筑面积的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费、建安成本等主要指标。经过比较发现，两项目的前期工程费、基础设施费、配套设施费变化不大，但土地成本、建安成本却存在很大差异：大项目单位建筑面积的土地成本远小于小项目，而大项目单位建筑面积的建安成本又远大于小项目，两项目单位建筑面积的开发成本却相差无几。检查组周组长为此请甲公司财务科徐科长予以解释。徐科长说，由于大项目的征地时间较早，当时发生的征地拆迁成本较低，而且大项目的容积率偏高，由此造成大项目单位建筑面积的土地成本偏低。施工中，大项目采用了新型节能墙体材料，建筑要求较高，由此造成大项目单位建筑面积的建安成本偏高。　　由于找不到问题的突破口，周组长重新思考土地成本和建安成本的问题。他觉得徐科长的解释乍一听很有道理，但仔细分析还是有疑点。由于大项目每平方米建筑面积分摊的土地成本小于小项目近900元，而每平方米建筑面积分摊的建安成本又大于小项目800多元，达2600元，而当地房地产开发正常建安成本为1800元左右，45%的建安成本差异值得怀疑。于是，周组长决定检查甲公司新型节能墙体材料的耗用情况。在对甲公司两项目分别使用节能砖和普通砖的情况进行比较分析后发现，节能砖的价格仅是普通砖价格的1.4倍，从大项目对节能砖的实际耗用量、耗用金额及所占建安成本的比例来看，根本不可能使得单位建筑面积分摊的建安成本高出45%.　　随后，周组长专门对甲公司两项目所耗用的主要规格的钢筋、商品混凝土、水泥、沙石、防水材料等主要耗材分别进行了统计，并计算了两个项目单位建筑面积所耗用的上述耗材，发现大项目单位建筑面积所耗用的上述耗材明显高于小项目。对此，徐科长不得不承认了存在的问题。　　原来，甲公司在开发大项目时使用了新型节能墙体材料，该材料能够在一定程度上保持室内的温度，起到冬暖夏凉、节能环保的功效。甲公司在宣传该项目时提出了节能环保的新概念，并借机将房价提高了1000元。由于使用新型节能墙体材料所增加的成本有限，如果整个建安成本不上来，将产生很高的计税利润。为了降低利润，甲公司决定提高主要耗材的成本，考虑到仅提高一种材料的成本很容易暴露问题，于是采取了同时提高多种耗材成本的方法，由公司业务人员用购进的假材料发票或用虚开、多开的材料发票作材料购入并领用，从而导致单位建筑面积所耗用主要规格的钢筋、水泥、沙石等明显提高的情况。经检查组统计、计算并经甲公司复核认可，甲公司采取上述方法一共虚列了建安成本1172.5万元。最终，甲公司受到了处罚。　　分析　　上述案例给税务检查人员带来两个提示：　　一是注意开发商的营销行为带来的连锁反应。开发商为促销商品房推出一些新概念，往往会借机抬高房价，尽管开发商会为新概念付出一定的成本，但房价的上涨幅度要远大于为新概念付出的成本。此时，开发商为了防止因提高利润而增加所得税税负，会采取各种手段降低账面利润，虚增成本则是最常见的手段。　　二是明白商品房耗用材料的数量有定额。尽管检查人员不一定精通建筑物耗用材料定额方面的专业知识，但必须知道商品房耗用的各种材料之间存在一定的比例关系，不同结构的建筑物对材料耗用的种类和比例存在差异。