美国房地产税收的经验及启示

美国房地产税收的经验及启示来源：天津商学院学报作者：日期：2008-02-25字号[ 大 中 小 ]　我国房地产市场发展至今不过短短的十几年,已逐步建立了房地产税收体系。我国房地产税收促进了房地产业的健康发展,在完善税制、发挥税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外相比,我国房地产市场还处于发展阶段,房地产税收体系中有许多不完善的地方,严重影响了房地产业的健康发展。而美国的房地产市场发育得比较成熟,在房地产税收方面有许多值得借鉴的经验。　　1美国房地产税收体系与政策分析　　1.1美国房地产税收体系的设置　　1.1.1房地产保有税类　　房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人课征的税收,一般依照房地产的存在形态———即土地、房产和房地合一的不动产来设置。美国对土地和房屋直接征收的是房地产税,又称不动产税,归在财产税项下,税基是房地产评估值的一定比例(各州规定不一,从20%～100%不等)。目前美国的50个州都征收这项税收,各州和地方政府的不动产税率不同,大约平均1%～3%。由于美国的财产税与地方的经济关系紧密,因此多由地方政府征收,除马里兰州将征税权上收到政府之外,其它49个州都是归地方政府征收。目前财产税是地方政府财政收入的主要来源,同时也是平衡地方财政预算的重要手段,大约占30%。如果扣除联邦和州的转移支付收入,仅就地方政府自身的收入来看,大约占近一半。[1]　　1.1.2房地产取得税类　　房地产取得税是对取得土地、房屋所有权人课征的税收,一般依照房地产的取得方式而设置税种,房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。在美国,个人所得税实行超额累进税率,最低税率为15%,*6税率为39.9%,房地产出租形式的收入适用此税;资本利得税,依据房地产出售所获得的差价收入征收;公司所得税实行超额累进税,税率分15%、25%、34%、35%四档,税基为房地产公司的净利润。而遗产赠与税是房地产作为遗产和被赠与时才征收,规定价值超过60万美元的遗产和每次赠送价值超过100万美元的物品才征税。　　1.1.3房地产所得税类　　房地产所得税是对房地产或土地在经营、交易过程中,就其所得或增值收益课征的税收。以美国为例,交易税税率约为2%,房地产买卖时缴纳。　　1.2美国运用税收杠杆促进住宅业发展的主要措施　　1.2.1对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。这也是*5的一项税收减免措施,1999年约减少税收530亿美元。由于在1986年以前,税法规定所有抵押贷款的利息支出都可以减免,而这以后只允许住房抵押贷款可以减免,因而相对于购买其他的耐用消费品而言,人们更倾向于购买、建造和大修住房。　　1.2.2对拥有自己住房的业主,还可减免州税、财产税等。1998年修正的税法规定,拥有自己住房的业主,可在上缴个人所得税时作税前收入扣除,按照规定每人可扣除收入2750美元,如果是4口之家,税前则可扣除收入11000美元。除此之外,还有以下两种税前扣除供选择:一是按规定可扣除收入最多达7200美元;二是分项申报扣除,内容包括州税、捐赠、住房抵押贷款利息和已上缴的财产税,对富人而言,第二种方法更为有利。由于这一政策对购房者有利,而租房却得不到相应的优惠,因而客观上起到鼓励个人拥有自己住房的作用。[2]　　1.2.3对出租房屋的业主实行税收豁免政策。在1981年,出租房屋的业主不仅可以从出租收入中扣除正常经营开支、州税、地方财产税和住房抵押贷款利息,而且可在15年内对房屋加速提取折旧,抵消出租获得的收入,有时折旧甚至超出了出租收入,从而降低了个人所得税的税前收入。为了改变出租收入税收豁免过多的状况,在1986年,税法进行了修改,将折旧从15年延长到27.5年,并且把加速折旧改为直线折旧。同时规定房屋出租的收入和各项损耗不再与个人所得税的其他税前收入合并计算,而是单独列入不动产项目进行征税,如出租出现亏损,可以结转到下一年抵扣。　　1.2.4豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。按照美国现行的税法,出售一套自用居住满二年以上的住宅,如果是单身,其售价与购入价的差价收入不超过25万美元,就可免税;如果是已婚家庭,差价收入不超过50万美元,也可免税。由于美国房价一直比较平稳,售房差价收益很难超过这一限额,这意味着美国房屋的出售几乎都是免去所得税的。这不仅提高了消费者的居住条件,同时也活跃了房地产市场,扩大了国内的有效需求,推动了国内经济的快速发展。[3]　　1.2.5对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。为了使低收入者能买得起和租得起房子,美国国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案,并在1993年成为永久性的法令。根据这项法令,联邦每年给各州分配税收抵扣的*6限额(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。而凡已到或已超过55岁的纳税人(或其配偶),出售其住房时,符合一定条件可享受一次性扣除125000美元售房纳税赢利的政策。　　2完善我国房地产税收的建议　　2.1合理处理中央与地方的房地产税收分配关系　　改革和完善房地产税收,必然涉及到中央与地方的权限划分问题。与国外相比,我国房地产税收对地方财政的贡献微不足道。以美国为例,美国的房地产税法由各州制定,房地产税由各市、镇征收,收入归地方政府,用于当地的各项基础设施建设。而我国,城镇土地实行的是国家所有制,无论是工商企业的经营场所,还是城市居民的住宅,都属于国家财产的范畴;地方税条例和实施细则的制定与颁布由中央来完成,并且地方税相对于中央税来说也零散得多,即使经过了分税制的税收体制改革,这一情况也未得到改观。如果房地产税权仍然集中在中央的话,那么种种乱收费的问题也将很难解决。应当充分建立把地方政府的事权和财权有效地结合起来的税收格局,形成一种“良性循环”的机制,一方面激发地方政府征收房地产税的积极性,另一方面又扩大地方政府基础设施和公用事业的规模,从而为税收收入的循环增长创造条件。[4]　　2.2合理估计地方财政目标,制定房地产税收政策　　笔者认为,我国在设定房地产税率时可以考虑采用如下步骤:先大体算出财政支出同房地产税收以外的其他收入之间的差额,以确定应收房地产税收入总额;然后依据应收房地产税收入总额和房地产固定价值之间的比例,来确定房地产收益税的税率。而且政府在强化房地产税收功能的同时,也加强了房地产税收的其他功能。原因如下:*9,政府可以分享房地产的增值收益,房地产的增值特别是因社会因素而增值的部分,其重新分配的广度和强度几乎都归政府掌握;第二,政府可以获得相对稳定充足的财政收入;第三,政府愿意并有能力对本地区进行各项基础设施的建设,从而推动区域社会经济的发展。　　2.3合理设计税收体系,加强保有课税　　我国当前保有环节课税少,开发流通环节税费多,就相当于给土地保有者的无息贷款,其结果是鼓励投机,鼓励囤积土地,导致土地炒卖严重。加强保有课税是解决这些问题的合适手段,2003年底《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中就明确提到:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。”而所谓物业税又称财产税或地产税,主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。在合适的时间开征物业税则相当于向土地保有者收费,客观上抑制了对土地的炒买炒卖行为,通过降低“炒房团”的投资收益率防止已经过热的房地产投资进一步恶化。[5]　　2.4合理设计税收杠杆,以促进住宅业的发展　　税收政策是国家进行产业政策调整的重要手段,是在市场经济条件下调整产业结构、优化产业配置的有效方法,我国应当借鉴美国税收政策中支持住宅产业发展的方法来改革我国税收杠杆,支持我国住宅产业发展。　　2.4.1对采用住宅抵押贷款的方式购买个人住宅的业主,可以在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出,同时降低其他税收的计税基础。这样可刺激消费者采用住宅抵押贷款的方法购买房屋,推动住宅产业的发展;同时增加银行优质资产的数量,帮助银行减少金融风险,促进我国房地产金融改革的进一步深化。[6]　　2.4.2根据持有住房期限的不同,制定不同的税种和税率。对于出售买进不足5年的房产则应征收增值税,并可按不同的持有期征收不同的税率,以减少市场上过度投机现象。为改善居住条件而转让现有住房的购房者,若在一年内重新购买新住宅的,当新购住宅的价格高于旧住宅的售价时,可以只对差价部分征收契税;当新购住宅的价格低于旧住宅的售价时,则可以免交契税。这样既可抑制过度投机,又可繁荣二手房市场。[7]　　2.4.3实行对低收入者和老年人购房和租房增加优惠的税收政策。我国还处在经济发展阶段,存在一定的贫富差异,存在相当多的低收入者,合理地解决低收入者居住问题是关系我国经济、社会安全的重要问题。而设定低收入者购房和租房税收抵扣的法规,建立有效的社会保障体系,将为我国的低收入群体所面临的“住房难”问题提供一个有效解决方案,可以保障低收入者“居者有其屋”。到2005年,我国老年人将达到2.8亿,约占总人口的18.46%,这将是一群不可忽视的潜在售房者和购房者。如果通过税收优惠政策,鼓励老年人购房和售房,不仅能完善社会保障体系,解决老年人的居住问题,使他们可以安度晚年,而且还能有效地增加二手房市场的房源,激活楼市,促进房地产市场的繁荣。