核定土地增值额应以评估价格为准来源：中国税务报作者：陶安彬日期：2008-02-25字号[ 大 中 小 ] 　　国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》明确了房地产开发企业土地增值税清算工作中有关税收征管问题。文件规定对账目不健全的房地产开发企业，难以确定转让收入或扣除项目金额的，按不低于预征率的核定征收率征收土地增值税。而目前的土地增值税征收率过于偏低，如果按上述规定核定的征收率接近或略高于预征率征收，就会造成大量的税款流失。　　《通知》规定，对房地产开发企业具有下列情况的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率征收土地增值税：一是应当设置但未设置账簿的；二是擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；三是虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；四是符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；五是申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。　　对上述五种情况下，确定按核定征收率征收土地增值税在实际工作中操作性较差，存在着征管漏洞。这是因为：上述五种情况都会造成税务机关无法确定纳税人的转让收入，在这种情况下，没有规定如何采取一定的方法来核定收入和扣除项目，而是去拿“无法确定的收入”乘以一个征收率，即使征收率制定得多么科学，得到的结果仍是大大偏离应征数。　　应该说针对上述情况，对房地产商采取查账征收的方式是最合理的，但在现行的税收征管工作中，由于纳税人方面的主观或客观原因，造成税务机关无法按这种合理的方式来征收税款，只有采取核定税款的方法。核定征收税款是指按查账征收方法难以合理准确地认定纳税人应纳税额时，由税务机关根据生产经营情况核定应纳税款数额的一种征收方式。核定是建立在一定合理因素基础上的对应征税款进行估算的一种方法。核定税额不是简单随意地确定，而应有合理、合法的依据。尽管其核定的应纳税额不能保证与实际完全相符，但也要求尽力减少征税误差，保持其相对的合理性。　　目前，有的省市规定全省或全市的土地增值税的核定征收率统一为1%或2%。这种过低的征收率造成征收的税款远远低于应纳税款，致使许多纳税人纷纷主动要求核定征收税款，有的地区核定征收的户数占到总户数的80%之多。过多的按较低征收率征收税款，一方面造成税款流失，另一方面造成土地增值税对收益环节征税的调节功能丧失。　　对于无法查账征收土地增值税的企业，应该采取科学合理的方法来确定计税依据。土地增值税的计税依据是增值额，而增值额是根据转让收入和扣除项目金额计算出来的，只要采取一定的方法核定出转让收入和扣除项目金额，然后按适用税率计算应纳土地增值税即可。笔者认为，*4的方法是由政府批准设立的房地产评估机构，参照相同地段、同类房地产市场交易价格和成本价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入和扣除项目金额。　　现举例分析两种核定征收征收方法的利弊。　　如：某房地产企业真实转让房地产收入1亿元，扣除项目金额6000万元，经计算其应纳土地增值税为1300万元。而其对税务机关提供的账目混乱，税务机关难以确定其转让收入，房地产商申报的转让收入为2000万元，如果按清算文件规定的核定方法，就要按不低于预征率的征收率征收土地增值税，得到的是：按虚假的收入（2000万元）×征收率（1%）=应纳土地增值税20万元。　　即使按实际收入1亿元去乘以征收率1%，得到的应纳土地增值税为100万元。与实际应纳税款相比，相差巨大。通过推算得知，只要应纳土地增值税的纳税人的增值率超过10%，按目前一些省（市）规定的1％～2%的征收率征收土地增值税，就会造成税款的流失。　　在上述情况下如果按《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条之规定，应由房地产评估机构对其转让收入和扣除项目进行科学的评估，然后税务机关根据评估结果确定其转让收入和扣除项目并得出增值额，据以按照适用税率计算征收土地增值税。如上例评估机构根据一定的科学方法得出该房的评估价格为9500万元，扣除项目金额为5300万元，税务机关据此计算出其应纳土地增值税为1415万元。　　通过对比可发现，在纳税人账目不健全，没有提供准确的转让收入或扣除项目的情况下，按核定征收率征税是不科学的。而由房地产评估机构进行专业评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入和扣除项目金额，然后据以计算征收土地增值税是更为合理的方法。　　作者单位：河南省地税局