[原创]根据行业特点细化房地产税收管理来源：中国税务网作者：张梦谦　陆海青日期：2008-02-25字号[ 大 中 小 ] 　　目前，不少税务部门采用传统的思维和方法管理房地产税收，因而呈现出诸多不相适应甚至“失灵”的窘况，房地产企业动辄偷税数百万元甚至上千万元的实例屡见不鲜。总结房地产业税收管理的经验和规律，探究对该行业的有效管理方法和途径已刻不容缓。　　一、目前房地产企业存在的主要税收问题　　故意隐匿收入。例如一些企业将收取的房款在“预收账款”或“其他应付账款”科目中长期挂账不作销售处理，推迟“预收账款”结转“销售收入”的时间，有意识延缓销售收入实现，造成营业税和企业所得税申报纳税长期滞后。由于销售面积能直接、及时地反映企业售房进度，为预算销售收入提供依据，因此一些企业故意隐瞒实际销售面积，以增大税务人员核算企业收入的难度。一些企业在大额费用支付中常用所开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费甚至员工福利等费用，在商品房“销售收入”中不予记载。　　擅自增加成本。由于房屋开发周期一般都在1年以上，企业开发项目较多，项目开发早期不能及时取得各项目的工程结算单，会计在核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。不少房地产企业借此自行调剂和加大预算造价。房地产开发企业所涉及的行业较多，其中包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理和广告、物业管理等10多个行业部门，这为一些企业利用处理票据量大、成本核算极易混乱等虚列成本，打开了方便之门。另外，一些企业不及时将自用房产、出租用房产从开发成本中结转至固定资产，而是混入开发产品科目中，转增经营成本。　　超标准列支费用。如一些企业不按期分摊借款利息，而是一次性列入，一次性全部直接在税前扣除，减少了当期税前利润的实现。一些企业还虚增代理费用，并把超标准的广告费、业务招待费等混入会议费、销售费用等科目中。　　二、细化房地产税收管理的方法　　1．从房地产行业的特点出发，改变目前沿用的单一的年度检查为主的方法，采取以开发项目检查为主并辅以年度检查的方法。房地产项目开发周期大都在一年以上，以往以一个纳税年度作为检查时限和范围，不能适应房地产业的具体情况，致使检查的内容和发现的问题往往带有局限性和片面性。而以开发项目为主进行检查，则能比较全面地把握项目开展的全过程，容易发现税收问题。　　2．创新分析方法。如项目分析法，以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为日常征管和检查重点，分析项目的完税情况，审核项目收入和成本的真实性、准确性；相关资料分析法，通过了解企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表和项目销售情况一览表等，全面把握房地产项目开发的实际走势，提高税源管理的主动性和准确性；数据之间逻辑关系分析法，将开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价等，与项目销售情况一览表的数据对照，分析企业提供可销售面积与规划许可证之间的面积有无差距，测定企业实现收入与账面收入之间的差额。　　3．拓宽调查取证的途径。要到企业所在地计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实企业开发项目的土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积等的确切时间和相关数据。为更加准确、全面摸清开发项目的数据资料，还应尽快与这些相关部门构建起涉税信息互换平台。　　作者单位：青岛市国税局