对开征物业税应做好相关基础准备工作的思考来源：中国税务报作者：刘桓日期：2008-03-14字号[ 大 中 小 ] 　　自2003年中央提出“适时择机开征物业税”以来，包括北京市在内的全国10个省市先后进行了征收物业税的试点工作。到目前为止，上述地区的试点还仅限于“空转”即模拟阶段。由于物业税的开征直接关系到普通百姓的切身利益，涉及的范围非常广泛，十分复杂，笔者认为，有关部门对此应高度重视，未雨绸缪，对物业税开征过程中所面临的相关困难充分估计，并从机制和制度方面做好基础准备工作。　　开征物业税所需要的基本条件及其实施过程中将要遇到的困难大致有以下几点。　　1.房地产产权的确定。长期以来，我国城镇居民的住房是由政府和企事业单位无偿或低价供给的。真正意义上的房地产市场的建立，始于1998年，到目前还不到10年时间。由于时间短，管理工作基础薄弱，统计资料缺失，对一些房地产的产权确定比较困难。例如在北京，由于国家机关、部队和高等学校及科研院所等中央在京单位比较多，其房地产的统计管理权限不在本市。根据有关部门的测算，此类房地产的数量占到北京市房地产总量的30%左右，这就给北京市的房地产统计和管理带来一般省市所没有的特殊问题。　　2.对产权所有人所拥有房地产数量的确定。开征物业税的核心目标是设立一种针对产权所有人不实际居住和使用的房产所征收的财产税，因此，确认所有人所拥有的房地产数量是税制设计和实施过程中的关键环节。目前，北京市居民中拥有第二套乃至更多房产已经不是个别现象，但由于我国居民不动产登记制度尚不完善，一人或一户购买多套房地产的情况不能精确掌握，这给开征物业税造成了技术上的困难。　　3.对房地产征收物业税的实际计税价格的确定。根据国际成功经验，物业税的计税价格，应是房地产的即时市场价格，由于房地产市场波动性较强，准确及时地测算价格是确定物业税税基的一个技术性很强的工作，一般应由专门的资产评估事务所指派有执业资格的地产评估师来完成，而目前此类专门人才仍比较缺乏。　　因此，基于以上原因，开征物业税时，与此相关的政府部门和税务部门应做如下准备。　　1.尽可能早地建立房地产管理网络，并建立房地产管理部门与税务部门的信息共享机制，在准确掌握居民不动产信息变动的基础上，逐步推进物业税制的实施和不断完善。　　2.确定居民享受免税的实际居住性房产，应以正式居民或有固定就业单位和固定职业的外地居民为标准，凡不符合上述条件的，应视其为投资性房产，按照税法的规定缴纳物业税。　　3.由于物业税的开征，在全国都是一个没有先例的创举，所遇到的困难和问题也都将是前所未有的，所以在开始阶段，不宜大范围铺开，应选择一些条件较为成熟的地区和争议较小的房地产品种，如在一个城区的一两个街道，选择一些高档住宅，先行试点，待取得经验后再向全市逐步推广。　　4.充分发挥中介机构的作用，将不动产的即时评估交给有地产评估资质的事务所办理，税务及房地产管理部门出台较为详细的操作性文件和业务流程，对其加以规范和具体指导。　　作者：中央财经大学税务学院副院长