房地产开发企业所得税存在的问题及对策来源：江苏国税网作者：黄瑶 刘红星日期：2008-05-20字号[ 大 中 小 ] 　　一、房地产开发企业管理中存在的主要问题　　今年初，我局通过对16户有预售收入、已完工结算房地产开发企业的调研、剖析，进一步了解了各开发环节与相关部门的联系，找出了我市房地产开发企业所得税管理中存在的主要问题，具体表现在以下四个方面。　　（一）收入方面存在的问题　　1、预售收入不报或少报。一是将预收购房者的预付款部分开具预收款凭证，账面反映收入，部分用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户，从而少报预售收入。二是将预收的定金以购房者的名义存入银行，改头换面不作预收款申报收入，这是近年来出现的瞒报预售收入新方式，其隐蔽性较强，不易被发现。　　2、达到完工标准不及时进行完工结转。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额，该项开发产品的实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。当前房地产行业的实际毛利率远大于预售预计毛利率，开发企业为推迟完工结转实现的所得税入库时间，有意将达到完工标准的开发对象不及时完工结转。我们在对16户房地产开发企业进行调研时，就发现有4户企业未按规定及时结转。　　（二）成本费用方面存在的问题　　1、建筑成本重复入账。一是开发企业将开发项目发包给建筑施工企业，施工企业先将购买的建筑材料给开发企业入账进入成本，工程完工后，再开具完整的工程发票进入成本。二是将供材部分在开发成本中重复列支　　2、虚列开发成本。开发企业的前期工程费包括“三通一平”费用，“一平”费用指对原有建筑物、构筑物拆除费用，场地平整费用。“一平”发生的费用，开发产品完工后不组成产品实体，很难判断入账的金额是否超过标准。有些企业利用这一特点，虚列场地平整费用，增加开发成本，同时将虚列的场地平整费用作为企业开发过程中的“活动经费”，滋长了腐败现象。　　3、成本分摊方法随意选择。开发企业开发的产品既有住宅房，又有营业用房，如营业用房在住宅房前销售，开发企业按占地面积分摊成本，反之则按建筑面积分摊成本。我市房地产开发企业的营业用房绝大部分销售在后，故大多采用按建筑面积分摊成本的方法分摊成本，现举例说明两种分摊方法对所得税的影响。某开发企业土地征用费发生额17512万元，按上述两种方法将土地征用费在多层住宅、小高层住宅、营业房三种开发类型中进行分摊（分摊情况见附表）。　　该企业多层住宅销售48585平方米，小高层住宅销售20209平方米，营业房销售4527平方米，两种成本分摊方法结转的土地征用费成本分别为：按占地面积分摊=48585×0.1214+20209×0.0516+4527×0.2429=8401万元，按建筑面积分摊=（48585+20209+4527）×0.1373=10067万元。从以上计算可以看出，按建筑面积分摊多结转土地征用费成本1666万元，少缴所得税550万元。　　4、人为多结转销售成本。一是连续滚动开发产品的企业，将后期的开发成本费用在前期列支，推迟所得税入库时间。二是按预算预估开发成本，且预估的成本都较高。调研中，我们发现有3户企业按预估成本入账，实现所得税明显偏少。　　（三）征管现状存在的问题　　1、房地产开发各类成本没有参数指标参考。国税部门从2002年起管理新成立的内资房地产开发企业，我市从2004年起房地产开发才形成规模，所以对内资房地产企业所得税管理相对生疏，由于没有一整套成本项目的参数指标可参考，不能初步判断开发产品成本列支的高与低。　　2、缺少房地产开发企业的专职管理员。目前，我局少数分局有房地产开发企业的专职管理员，大部分农村分局都是兼职管理。管理人员只是做些房地产开发方面的数据统计、报表上报等表面性工作，不能对房地产开发情况作深入的了解，不利于对房地产开发企业的所得税管理。　　二、积极开拓房地产开发企业所得税管理新思路　　为强化房地产税收管理，我局在对房地产企业探索研究的基础上，出台了《溧阳市国税局房地产企业所得税管理办法》（以下简称管理办法），对我市房地产开发企业存在的问题制定了相应的管理措施，并明确了相关管理规定，统一了相关管理口径。　　（一）加强企业成本确认及核算　　一是成本的确认必须符合收入与成本费用相配比的基本原则。住宅房与营业用房同时开发的，营业房的开发成本应单独核算，不能单独核算的，按收入与成本费用相配比原则结转相应的成本。如住宅房的售价每平方米3000元，营业用房的售价每平方米9000元，为计算方便假若住宅房与营业用房的开发面积相同，则住宅房分摊的成本为总成本的25%、商业用房为75%，如营业房的售价难以估算，则成本对象中土地征用费、前期开发费必须按占地面积在开发类型中进行分摊。这样规定可使开发产品的所得税均匀入库，且符合所得税税前扣除的配比原则。二是设置成本参数附表。成本参数附表中开发成本由六大类，65小类组成，六大类分别为土地征用费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费，每个大类分若干个小类，可根据纳税人的具体情况增加或减少。土地征用费按实际支付金额入账，前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费调研的平均值每平方米分别为62元、950元、180元、28元、12元（每小类的参数值略）。成本参数值在日常管理中的应用：一是管事员将已完工的房地产开发企业的成本结算表与成本参数附表中的各类参数指标核对，发现异常数据可要求纳税人自查或为纳税评估提供依据。二是将参数指标告知纳税人，促使纳税人提高对税法的遵从度。　　（二）要求开发企业在各个开发环节提供资料　　一是开业阶段提供办理税务登记的相关资料，取得土地开发权已开发企业必须报送立项批复，国有土地使用证、国有土地使用权出让合同及出让金凭证，建设用地规划许可证及建设规划许可证，建筑工程许可证及施工单位的单项工程预算书。二是预售阶段报送预售收入清单。三是销售阶段报送竣工验收备案表、单位工程竣工验收证明书、面积测量证明等完工产品文件证书，已销开发产品清单。四是竣工、结算阶段报送收入汇总表，开发成本汇总表、开发成本在已售未售产品间分摊表，成本参数指标附表。　　开发企业报送的上述资料在管理中的运用。一是预售收入转销售收入作纳税调减对应关系清晰。二是能及时了解开发企业开发产品的产、销、存情况。三是根据成本参数指标能初步判断申报的正确度，有的放矢地开展日常性管理。四是对未售产品进行后续管理。　　（三）建立与相关部门的横向联系制度。　　一是注重与发展计划部门、土地管理部门的沟通，在*9时间掌握项目立项、地块归属情况，从源头上对房地产企业实施监控。二是及时与房管部门、建设部门沟通，了解开发产品的面积、预售、结算等情况，监控企业收入进度。三是定期与地税部门进行信息交流，了解建筑安装企业与开发企业的关联关系，掌握企业营业税金及附加的交纳情况。四是加强与银行系统的联系，了解企业资金进出情况。　　建立横向联系制度在房地产企业所得税管理中的应用。一是将了解的信息与开发企业各环节报送的“表、证、单、书”核对，审核开发企业报送的资料的正确性。二是与相关部门能信息共享，形成对房地产企业的联动监控。　　作者单位：溧阳市国税局