物业税的开征有利于完善财产税制来源：中国税务报作者：高世星日期：2008-05-28字号[ 大 中 小 ] 　　我国正酝酿进行新一轮房地产税制改革，择机出台统一规范的物业税。作为财产税制改革的重要组成部分，物业税的开征是我国财产税制走向现代化、国际化的重要一步。但是人们在谈论物业税时，往往与财产税、物业费等概念界定不清，同时赋予物业税过多的调整房价、调节收入分配等经济调控职能，这在一定程度上背离了房地产税制改革的原意和真实目的，必须予以澄清。　　一、关于开征物业税目的的思考　　物业税实际上是房地产税或者不动产税，是财产税的重要组成部分。物业税一语仅在东南亚国家和我国香港地区使用。物业税并不是一个独立的税种，而是税收分类中的一个类别，其基本含义是对财产征税。从世界各国的情况分析，财产税主要是对动产和不动产征税，其基本特征是对与财产相关的权利征税。税种主要有：房地产税（不动产税）、遗产和赠与税、城市财产税、车船税等。其中，房地产税是财产税收入的主要来源。目前我国的物业税改革实际上主要是针对房地产税。　　财产税作为最古老的税种之一，最初征收的主要目的在于增加收入，保证国家财政需要。我国没有开征遗产和赠与税，其他具有某些财产税特征的税种还不是真正意义上的财产税，如现行的房产税（城市房地产税）依据房产原值或房产的租金收入征税，没有体现房产的真实价值。现行城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，没有真正对财产的价值征税。现行土地增值税则是对转让房地产所取得的增值额征税，是对房地产的流转环节而不是保有环节征税。因此，物业税的开征将成为我国财产税制建立和完善的重大举措。　　物业税的开征有利于改变目前房地产税征收的混乱和不合理局面，有利于完善财产税制，有利于保证地方政府的财政收入来源和财政收入水平。但是，我们不能期望通过物业税的制度设计来达到调控房价的目标。从理论上讲，房地产税和房地产价格调控是两个不同领域的问题。前者属于公共劳务的分摊，后者则属于物品的资源配置。房价过高与政府对土地使用权的垄断、市场供求和某些炒作有关，与房地产税并没有直接的关系。应坚持以科学发展观为指导，防止单纯的财政观点，坚持税收为经济发展服务的总方针，符合促进房地产业发展和培养税源、增加财政收入的长远利益。　　二、关于物业税收入归属的思考　　从世界各国财产税制度来看，财产税大多归属地方税收，是地方财政收入的主要来源。从国内财税体制来看，物业税应该归属地方税范畴在理论界和经济界基本上没有太大的分歧，但税收收入在地方各级政府之间的划分还存在争议。应该按照财权和事权相匹配的原则，在各级政府之间进行税收收入的合理划分。　　在美国，财产税从一开始就是州和地方政府的税收，一般要占地方财政收入的50%～80%，其中主要来源于对房地产的征税，约占财产税收入的75%.20世纪90年代后，美国州政府税收逐渐退出房地产领域，基本上将房地产税全部留给州以下地方政府，州以下地方政府财政收入中约有85%～90%来自于房地产税。在英国，只有财产税属于地方税收，对作为财产重要组成部分的房地产课征的税收，构成英国地方税收体系的基本组成部分。　　我国从1994年实行分税制以来，地方政府并没有从现有房地产税中获得足够的收入，以房地产税收收入*6的2007年为例，城镇土地使用税收入385亿元，比上年增长118％；房产税收入575亿元，比上年增长近12％。两税合计960亿元，仅占全国税收收入49449亿元的1.94％。我们应该充分发挥物业税在组织地方财政收入中的作用，以利于扩大地方基础设施和公用事业的投资规模。　　三、关于物业税征收范围的思考　　财产税是以普遍征收为基本特征的，即应该对所有人、所有的房地产都同样征税。目前我国的房地产税只是对企业的房产、占用的土地征税，而对政府公共部门、居民自有住房的房产都是免税的。这对于财产税的统一调节是非常不利的。　　物业税改革的目标是合并房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，实现房地产税合一，在全国城乡范围内实施统一规范的物业税制。但是物业税开征的初期，不应该一次性地将征税范围扩大到所有纳税人，而应该有个过渡期。例如香港的新界地区就用了20年的时间才逐步实行了统一的物业税。因此，要结合中国的实际情况，分步实施，逐步到位。　　国外房地产税制对政府部门、非营利性机构、宗教组织、教育机构等所拥有的房地产实行减免税收的规定，对低收入者和缴纳税款有困难的纳税人实行相应的税收优惠政策。例如，美国财产税政策一般对政府、宗教、教育、慈善等非营利机构免税；对家庭自用住宅设一定的宽免；对低收入家庭，当纳税人缴纳的财产税和个人所得税的比率达到一定的标准时给予抵免个人所得税的优惠等。　　在我国目前的收入水平下，多数纳税人特别是占人口绝大多数的农民，对统一开征物业税还缺乏足够的认同和经济上的承受能力，需要一定的过渡期和相应的过渡措施。初期可对收入水平或住房价值在一定标准以下的纳税人（包括城镇居民和农民）减免征税，使低收入的居民和绝大部分农民在一定时期无需负担物业税。根据社会发展和收入水平的提高，逐步缩小减免税范围。　　作者：中国国际税收研究会副秘书长