房产税改革应以正税、明租、清费为方向来源：中国税务报作者：邢军 张朝晖日期：2008-06-05字号[ 大 中 小 ] 　　房地产行业的迅速发展，使得对物业税的征管提上了议事日程。尤其是近年来，我国大部分地区房价涨势明显，部分地区过快过猛，甚至影响到社会公平与和谐。我国现行房地产税制复杂而不尽合理，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税是完善我国现行不动产税制的必由之路。　　我国现行的房地产税收体系基本涵盖了房地产业各个环节的课税，包括土地使用金、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税等。该体系虽然对房地产项目实行多税种、多环节的征税，但对私有财产的继承、转让及赠与缺乏相应的税收征管。目前涉及房地产的立法还一直处于“暂行条例”这一较低的立法层次上。具体来说，我国的房地产税收体系有以下问题亟待完善。　　税收体系结构不合理。1994年税制改革以来，虽然我国对房地产税收体系做了一定程度的完善，但租、税、费种类繁杂，税种设置少，收入规模小，聚财功能不强。从计税环节来看，我国现行的房地产税制在房地产流通环节税费偏高，而在保有环节和使用环节税率偏低，抑制了土地的流动和市场交易，削弱了房地产税收的调控作用。同时，税费负担过重。据统计，北京2006年对房地产征收的各种名目的税费有30余种，有的省市甚至多达近百种。据一些专家分析，在目前的房价中，税费及房产商利润占到55%，建筑成本只占45%，从而加重了房地产行业的负担，很大程度上影响了房地产业的健康发展，损害了普通百姓的切身利益。　　征税范围不合理。现行的房地产税实际上是一种有条件的、局部范围征收的不完整的房地产税，税基狭窄，房产税和城镇土地使用税征收范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区。随着经济的发展，许多新增的开发项目为了躲避税收都尽量设在非课税区———农村，占用了大量耕地。同时，房产税在城镇的免征范围也很大，国家机关、军队、政府财政拨款的事业单位等用房和个人所有非营业性用房都在免征范围，导致能征税的房产项目比例很小，税收调节作用受到很大限制。　　计税依据不合理。我国现行房地产税的计税依据是计算价值法、租金法、面积法3种形式并用。房产税、城市房地产税是以房产的原值或租金作为计税依据，城镇土地使用税是按土地面积计税。这种计税依据无法体现对土地级差收益的调节，征税依据与财产的现有价值严重背离，税收收入不能随着土地价值的提升而增加，无法起到促进集约利用土地资源的作用。而且同一房地产用价值法和租金法计算的征税额，差距极大，失去了征税的合理性，税收调节失控。　　土地使用制度不合理。我国目前的土地使用制度是批租制，期限一般为40年～70年。其中大部分税费是在取得土地时一次性支付的，因此房价中包含了土地批租期限内几乎所有的房地产税费。地方政府从中获得大量批地收入。据不完全统计，在东南沿海等发达地区，土地批租收入约占地方财政收入的30%以上，大大缓解了地方政府的财政压力，使其对土地交易乐此不疲。由于土地特有的稀缺性，大量批地使今后的土地资源越来越少，其结果自然是土地使用失控，金融风险急剧攀升。同时，区域功能定位和土地规模的不同导致财政收入差异加大。以北京市为例，北京市将18个区县从总体上划分为首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区和生态涵养保护区4类功能区，不同区域的侧重点和发展方向及拥有土地规模的差异，导致地方政府区域性财政收入差异加大。　　综上分析，我国房地产税收体系的改革应该以“正税、明租、清费”和“宽税基、简税制、低税率”为基本方向。合并、清理税种，加强房地产保有环节和转让环节税的税收管理，实行内外统一的公平税制。　　1.物业税计税价值的确定。世界上对不动产征收物业税的国家，大多采用以土地和房产的市场价值作为计税依据。物业税合理、准确的计税依据，应是土地使用权和房产的市场价值，而市场价值是通过房地产交易或评估得出的。因此，建立和完善我国房地产评估体系将成为物业税征收必须面临的一大课题。首先，评估应定期进行，可根据市场变化，1年～2年评估一次，以降低征税成本；其次，要设立专业、规范的评估机构，以保证评估值的科学、公正；再次，应由政府公布评估信息，保证公民的知情权和信息对称，同时允许居民和企业就评估价值提出异议，建立完善物业评估仲裁和司法上诉程序。　　2.物业税计征税率的确定。物业税的设计要达到税基稳定、税率合理。充分考虑物业税是否与纳税人收入成正比，是否与公共开支数额及纳税人的利益相对应，是否有利于调节房地产业的投资环境。同时要考虑物业税对经济有哪些影响和冲击，如何提高税收管理质量，如何处理地区之间税收不平衡等问题。物业税计征税率应由国家规定税率上限，各地政府根据实际情况自行明确当地的物业税税率。税率水平从国际上看：日本为1.4%～2.1%；美国实际执行税率在1%～3%；芬兰普通税率为0.2%～8%，长期居住用房为0.1%～0.4%；英国税率由地方自定，按房地产价值划分为8级别税率。总起来看，大部分国家在0.1%～2%.　　我国现行房地产税按价值征税部分名义税率为1.2%，但按房地产原值可一次性减除10%～30%，因此实际税负为0.84%～1.08%.考虑到开征物业税以后税基扩大，税率可按0.1%～1.2%幅度征收，具体税率又可根据地区情况、房地产地理位置、用途不同确定。要给予地方一定的税收立法权，使地方政府可以根据本地区实际情况，在国家制定税率上限的基础上制定具体税率，出台相应的税收减免、征收管理政策和实施细则。　　3.物业税计征时间的确定。由于我国现有的居民住宅性质复杂（有商品房、集资房、经济适用房等），建议对物业税开征以前购置的房屋，在其土地使用年限内减免征收物业税，待其使用期届满后再计征物业税。　　4.物业税收入的使用。物业税收入应列出使用用途，每年向地方人民代表大会公布并接受审计和质询。同时，对城市生活困难居民、老年人、残疾人、退伍军人及确实有困难的特定人群降低税率或实行相关减免政策。　　作者单位：北京市宣武区地税局