土地增值税去留问题之我见来源：税务研究作者：黄朝晓日期：2008-06-27字号[ 大 中 小 ] 　　一、物业税改革的步伐越来越近，土地增值税的去留开始成为问题　　2003年国家提出要进行新的一轮税制改革，准备在“条件具备时开征统一规范的物业税”，从此，稳步推进物业税就成为“十一五”期间税制改革的重点之一。国家税务总局于2005年开始在北京、深圳、重庆、宁夏、辽宁和江苏对物业税实行“空转”，并在《2007年全国税收工作要点》（国税发[2007]1号）中明确要求研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点。2007年9月初，国家税务总局和财政部在*9批“空转”的省市之外又批准安徽、河南、福建和天津4省市作为第二批物业税“空转”试点地区，这样加上2005年起*9批试点地区，“空转”地区增加到10个，表明物业税改革的步伐在加快。　　物业税改革的最初设想是“将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税”，目前，有关部门已在相关场合表示土地出让金将会继续收取，不会取消。那么土地增值税的命运又怎样呢？　　笔者认为，土地增值税与物业税在房地产税收体系中各自发挥着不同的作用，即使开征物业税，也应该保留土地增值税。　　二、土地增值税和物业税在政府房地产调控中发挥着不同的作用　　（一）物业税的作用　　从2003年开始，商品房销售价年年攀高，2003年增长3.5%，2004年增长5%，2005年增长9%，2006年增长7.7%，部分城市和地区的房价年增长超过20%，已远远超过普通居民的购买承受能力，房价成为最让政府头痛的经济问题。据国家发改委调查显示，全国70个大中城市房屋售价2007年1～6月同比几乎都有不小的上涨幅度，部分城市甚至高达30%左右。尽管在2007年年底，广州、深圳I等地的房价开始有所回落，但2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比仍旧上涨10.5%.如此高企的房价令中低收入者可望而不可及。这一方面促使房地产开发偏离居民置业的轨道，有可能引发房地产市场泡沫，并可能进而引发金融危机。美国住房次级抵押贷款市场危机就说明了这一问题的严重性。另一方面，势必加剧社会分配不公，引发社会矛盾，危及国家的长期稳定与发展。　　而物业税的开征，正好可以对此起到修正作用。物业税最基本的功能有两个：一是调节住房需求，二是公平财富分配、促进社会公平。　　由于物业税是对房屋的持有人在保有阶段课征的税收，如果税制设计合理，只针对社会居民在超过国家规定的基本住房面积以外的住房市场价值课征税收，那么，谁多买房，谁就多纳税。而且由于物业税不是一次性的税收，而是在房屋存续期内每年都征收，自然就增加了住房保有人的住房保有成本。这样一来，可以一箭双雕：一是通过增加住房保有成本来抑制住房投资或炒房行为，减少市场住房需求压力：二是对拥有较多住房的人课征税收来调节社会居民的财富分配，促进社会公平。　　（二）土地增值税的作用　　土地增值税与物业税不同，它是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让所获得的土地增值额所征收的税收。1 993年，国家设计土地增值税时，最主要的原则就是对转让房地产的过高收益进行调节，增值多的多征，增值少的少征。以抑制投机牟取暴利行为，保护正常从事房地产开发的经营者的合理权益，促进房地产市场的健康顺利发展。站在目前经济发展和对房地产市场调控的角度来看，笔者认为，土地增值税最重要的作用有五个方面：　　1.有利于构建合理的房地产税收体系。一个合理的房地产税收体系，应该是对房地产的转让、持有都能发挥调节作用。同时，在不同环节课征的税收，发挥不同的作用。物业税在房地产保有环节课征，直接增加房地产持有者的持有成本，直接抑制房地产投资和投机需求。而土地增值税是在房地产开发和转让环节课征，它将直接调控房地产的供应，改善房地产的供应结构。二者结合，将构成一个比较合理的房地产税收体系。　　2.有利于政府对房地产市场的宏观调控。自1994年出台土地增值税以来，其13年的实施情况表明，土地增值税是一个比较好的宏观调控手段。在宏观经济不景气的时候，为了刺激房地产市场的发展，可以停征土地增值税，或者下调税率或减少征收范围等；在房地产市场过热时，则可以反向行之，从严组织土地增值税的清算，或者上调税率、增加征收范围等。　　3.遏制炒卖土地的行为，促进土地的有效开发和充分利用。由于土地增值税是按照土地增值额占开发成本的比例实行超率累进税率，它将有力地遏制囤地、炒地行为。如果开发商圈地而不开发，企图坐等地价上升之利，则土地增值税将把地价上涨之利的大部分取走，尤其是对单纯炒卖土地者，因为土地开发成本为零，地价上涨所获差价的利润率就会变得极大，从而土地增值税边际税率将会达到*6，炒卖土地的利润将会因土地增值税的课征而降低。　　4调节房地产开发商的投资方向，改善商品房开发结构。目前，除了房价高企之外，政府还面临的问题就是经济适用房、中小户型、廉租房总体供应不足。开发商不愿多造中小套型住宅，主要是因为同样面积的土地建造中小套型房子的成本要比造大套型房高1O%左右，并且中小套型住宅往往卖不出高价。而土地增值税根据纳税人转让房地产所取得的增值额占扣除项目金额比例不同实行四级超率累进税率。增值额占扣除项目金额比例越高，其边际税率也就越高，同时规定如果增值额未超过扣除项目金额之和20%的，可免征土地增值税。这样就可以引导开发商多开发中小套型的住房，从而有利于改善住宅供应结构。　　5.为城市建设和廉租房的建设提供资金来源。实现廉租住房保障，要求政府必须有足够的资金投入。课征土地增值税，通过对房地产开发商的超额利润课征税收，可以为政府建设廉租住房提供一定的资金来源。　　此外，政府通过对高增值率的房地产转让征收土地增值税，还可以从中获取部分资金，用于城市建设，从整体上改善城市居民的居住环境。　　由以上分析可以看到，土地增值税和物业税在房地产市场调控中，分别发挥着不同的作用，具有不同的功能，他们不是相互取代的关系，而是互补关系。因此，开征物业税，不应该取消土地增值税。　　作者单位：广西经济管理干部学院