“明租正税”是物业税改革的先决条件来源：中国税务报作者：刘源，王攀日期：2009-06-19字号[ 大 中 小 ] 　　目前，国际金融危机的影响波及中国，房地产市场开始低迷。国务院不久前公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。这引起了理论界与实务界的极大关注。　　物业税与土地出让金是两个不同性质的政府收入　　房地产税制改革的重头戏在于物业税开征，而物业税是否应该涵盖土地出让金范畴必须首先理清，可以说“明租正税”是物业税改革的先决条件。当前一个比较普遍的认识误区是，认为即将开征的物业税是“把几十年土地出让费用分年收取”。这种观点把房价高涨的根源单纯地归咎于土地出让金过高，认为通过开征物业税，使其替代土地出让金，可以达到抑制房价高涨的目的。这显然是混淆了土地出让费用的地租性质与国家税收之间的区别。　　一方面，物业税与土地出让金是两个不同性质的政府收入。　　从理论上看，物业税作为一种税收，是国家为了实现其公共管理职能，根据财政体制的效率要求而选择的取得财政收入的一种方式，而土地出让金，其实质是地租的表现形式，可以理解为一定年限内的土地使用价值按照一定比率的贴现。　　物业税的课征侧重于土地使用权，体现财产税性质，而土地出让金主要是针对土地所有权，体现行政权力的行使。前者依托于公共管理权，后者依托于产权。税收最终要“用之于民”，故物业税课征的最终受益者是广大纳税人，而不像土地出让金的征收是土地所有者与使用者的价值交易行为。两者属于两类不同性质的收入，“租税合一”理论依据不足。　　在实践层面，从国际情况来看，物业税税率具有一定的浮动性，而土地出让金是一定年限内土地使用权价值的表现形式，一旦出让得以实现，价格一般难以变动。更为重要的是，我国的物业税如果以房地产的价值为基础设计税制，而房地产价格评估机制尚未完善，将土地出让金纳入物业税，会使得现行房地产的概念发生本质的变化，相关的评估体系也要进行相当大的调整甚至根本性的变革。这样就给本身就涉及与其他税种相协调的物业税的税制设计增加了难度。此外，在实施过程中，由于税务机关掌握房地产价格评估的裁量权，“租税合并”会导致权力过大，很可能产生“寻租”行为，从而导致腐败的滋生。　　另一方面，物业税不可能承担稳定房价的重任。房地产价格高涨的问题不是单纯的由于土地出让金或者物业税未开征所引起的。土地批租制度的缺陷只是房价高涨的一个因素，不是主要因素，房价高涨本身是由市场的供求决定的，并受政府行为、金融市场和资本市场等多方面的综合影响。它是中国现实经济时期的多种情况所决定的。房价过高的问题是公有制国家建立市场经济体制需要解决的重点和难点问题，是全局性的问题，不是仅靠房产税就可以解决的。　　因此，正如国务院发展研究中心有关专家指出的，在考虑新的房地产税费制度设计时，应重视以下几点：一是与土地出让金收取方式的改革同步进行，从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确，此为“明租”；二是在充分借鉴国际经验和考虑国情的基础上，合理设计新税制，统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重、保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行方向上靠拢，此为“正税”。　　物业税的开征不宜使整体税负发生巨大的变化　　从理论上讲，本着完善分税制财政体制的要求，应当建立地方税收体系，而物业税恰好符合地方主体税种的要求，因此应将物业税的开征作为契机，完善地方税制体系。但值得注意的是，我国仍将长期处于社会主义初级阶段，人民还没有实现全面富裕，社会保障机制尚未健全，城乡二元分割下的土地产权难于理顺，因此房地产税制改革需要谨慎推进、分步实施，不宜推进速度过快，操之过急。　　笔者认为，新开征物业税税率的确定原则是保持目前房地产税费的基本水平，再加上对旧房的特殊政策考虑，短期内我国房地产税收入占地方财政收入的比重不宜作大的改变。也就是说，短期内不能依托房地产税制改革，改变我国当前地方税制结构形态，马上确立物业税主体税种的地位。全球金融危机时期，物业税的开征只是房地产税制改革的突破口。由于全球金融危机下的任何增税目的的政策信号都可能对经济产生较大影响，笔者认为，针对目前的经济形势，本轮物业税改革只应使房地产税制税负内部结构发生改变，而不能使整体税负发生巨大变化。　　出于粮食安全、保障耕地的战略性考虑，房地产税制改革税负结构调整，应当“降一级市场税负，提高二、三级市场税负”，并保持总体税负不变，基本稳定。在具体的推进过程中，应坚持以下原则：　　一是“税负稳定”原则，即物业税推行后的总体税负与之前的总体税负应基本保持不变，坚持税收为经济发展服务的总方针，给企业和个人等微观经济主体减轻税负，以实现促进房地产业发展和培养税源，保证财政收入可持续增长的长远目标。　　二是“税基差别化对待”原则，根据“宽税基”的原则，应该扩大房地产税的征收范围，打破原来征税范围的地域限制和内外资企业的限制，以减少税源流失、增加地方财政收入。但是，必须要明确税收优惠政策，尤其注意在中短期内，对纳入课征范围的广大农村地区暂停征税，对城市内房地产未超过评估价值部分，给予适当的税收宽免政策。　　三是“制度激励”原则，在目前地方财政尤其是县乡财政普遍困难的背景下，推进房地产税制改革要注意建立激励机制，培育物业税成为地方税的主体税种，给地方政府能够解决财政困难的预期，确保地方政府可以通过征收物业税有效实现财政脱困。　　作者单位：中南财经政法大学财政税务学院