住房价格的形成机制与税收政策调控

住房价格的形成机制与税收政策调控来源：中国税务报作者：樊勇日期：2009-06-23字号[ 大 中 小 ] 　　2003年以来，我国住房价格上涨较快，并一直保持在高位运行。以房价与居民可支配收入比为衡量指标，联合国人居中心得出合理的住房价格的房价收入比应该为3～6.我国数据显示：1997年～2003年，全国房价收入比保持一种较平稳的运行态势，在6.15左右；而2003年～2007年，房价收入比明显上升，2007年达到7.44的历史*6水平；2008年略有下降，也保持在6.78的高位，出现较为严重的失衡。住房价格问题成为社会各界关注的主要问题之一。　　住房价格是住房供给和需求共同作用形成的　　住房价格形成机制。从经济学角度分析，在正常的市场条件下，住房价格是在住房供给和住房需求的共同作用下形成的。住宅价格是怎么形成的呢？从供给层面看，主要由建设成本决定，其中包括土地成本、建安费用、管理费用、财务费用和开发商利润。从需求层面看，分刚性需求和柔性需求。刚性需求具体是指有能力的无房者的购房需求，其价格弹性差，而收入弹性较强；柔性需求具体是指将购买住房作为投资或投机和改善居住条件的购房者的购房需求，其替代性较好，价格弹性较好，收入弹性也较强。从供给和需求共同作用层面，即供给和需求共同作用的均衡价格看，住房价格受什么因素影响，与住房市场所处的阶段有关，也就是与住房市场的发育情况、社会宏观经济和市场供求相关。当住房市场处于供不应求时，住房价格就主要由需求决定，开发成本仅仅作为开发商的一个定价参考；当住房市场处于供大于求时，住房价格主要是根据开发商的开发成本定价；当供求基本平衡时，住房价格则是由开发商开发成本的定价和市场需求的共同作用决定。　　住房价格的波动特征。与其他商品一样，住房价格也是呈现波动的特征，即住房价格在总供给和总需求的共同作用下，出现随时间变化而发生变化的现象。从各国住房价格趋势变动的情况来看，正常情况下的住房价格波动有如下特征：一是总体上住房价格呈上升趋势；二是住房价格在时间轴上表现为高低起伏的波动变化，振幅各不相同，也没有固定的周期；三是某一阶段住房价格波动可能表现为价格的持续上升或下降，或者是价格的突然上升或下降，而某些情况下，价格在一段时间内可能基本没有什么变化。　　住房价格形成机制中存在的市场缺陷。完善的市场机制可以通过建立一般均衡价格体系，实现整个社会资源配置的帕雷托*3，即所谓以一个小的诱因、投入和努力，取得大的结果、产出或酬劳。但受房地产业特殊的行业性质影响，市场机制会出现失灵的现象。如在信息不对称的情况下，过度的炒作常常会导致开发商高估房地产投资的未来收益、购买者高估房价。再比如由于房地产行业存在比较明显的区位异质性，并受经济进入壁垒和土地供给的约束，房地产行业处于不完全的竞争（寡头垄断或垄断竞争）状态。这些都会导致市场机制失灵，对房地产市场产生较大的危害。如消费者可能因不了解建造成本被一些开发商蒙骗而付出高价；由于错误信息诱导，供求关系可能严重失衡，一边是空置率增加，一边是房地产价格飞涨，大量信贷资金被锁定，对国家的金融稳定造成危害等。　　税收政策对住宅价格的调控作用有限　　调控环节。税收政策作为政府调控住房价格的重要手段，对住宅价格的调控可从三个环节着手：一是在房地产开发环节，通过规范相关税费，减轻企业的负担和经营成本，从而在一定程度上减轻住宅价格上涨的压力；二是通过加大流转环节的税收负担，增加投机性购房成本，压缩获利空间，达到抑制投机炒作的目的；三是改革住宅保有环节的税制，直接或间接地对持有的房地产进行课税，减少利用住宅进行投资的收益。在购房实行以家庭为单位的实名制基础上，对拥有标准内的住房和标准外的住房规定不同的税率，抑制投机目的住宅持有行为，能够有效地降低住宅的空置率，提高社会住房资源的使用效率。从短期来看，对交易环节、流转环节采取差别对待税收政策有利于抑制投机，稳定住宅价格；而从长期看，通过征收住宅持有环节的物业税，会降低住宅的投资价值，有助于抑制奢侈性和投机性的住房需求。　　调控效果的比较。从实践来看，政府对住房市场的宏观调控政策可分为土地调控政策、信贷调控政策和税收调控政策三种。*9，土地调控政策。其对地价的调控是迅速有效的，然而通过土地政策对房价进行调控要受制于开发商囤积土地行为和购房者的“追涨杀跌”，调控效果存在时滞，不能迅速显现出来。第二，信贷调控政策。利用信贷调控政策，一方面可以通过提高房地产开发贷款利率，直接影响开发商的开发成本，迫使开发商减少资金占用，减少土地囤积和加速住房销售，从而增加住房供给，抑制房价过快上涨。另一方面，可以通过调节住房贷款首付比例和贷款利率直接影响住宅的需求，对房价调节作用最为迅速，效果明显，但提高商业性贷款利率会加大中低收入者购房的困难，可能会抑制正常的住房需求。第三，税收政策。其对住房市场的调控会直接影响购房需求，特别是投机性需求，因而对住宅价格的调控作用也是较为有效的，但考虑到税收在整个房价中的比重较小，其调控作用受到限制。　　住房流转环节课税应以所得税为主　　政策的基本现状。我国目前对房地产行业开征11个税种，分布在房地产的开发、转让、保有、出租4个环节中。其中，直接以房地产为课税对象的有6种，即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税；与房地产密切相关的有5种，即营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。国家为抑制近年来的住房投机、炒作行为，曾先后出台两项重要的税收政策：一是自2005年10月明确规定对个人出售自有住房取得的所得，按财产转让所得项目计征税率为20%的个人所得税；二是自2006年5月起对个人将购买不足5年的住房对外销售的全额征收营业税。上述政策在促进我国房价的健康发展起到了一定的调节作用。2008年11月1起，为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，又实行了新的房地产交易环节税收政策，如对个人首次购买90平方米和以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。　　改革方向。目前我国的住房税收政策存在“重流转、轻保有”的状况，这使得税收政策没有起到应有的调节作用。因此，今后住房税收政策的主要改革方向应该是：*9，适时在住房的保有环节开征物业税，增加房地产保有环节的税收负担，从而有效抑制对房地产的投机炒作行为。第二，对住房流转环节的课税主要以所得税为主，取消或降低在这一环节的流转税，以利于增加房地产的供给和促进房地产流通，从而缓解我国住房突出的供需矛盾。　　作者单位：中央财经大学税务学院