高房价视角下的房地产税制改革来源：税务研究作者：曹明星　石坚日期：2010-05-04字号[ 大 中 小 ] 　　一、我国经济社会发展的高房价困局　　近年来，我国的房地产价格一路攀升，高房价问题不仅成了中国民众、政府和发展商的热点话题，而且也成为国际投资者和投机者密切关注的对象。北京市统计局的数据显示，2009年第四季度，北京四环路以内商品住宅期房销售均价为25 907元／平方米，比第三季度上涨2 334元／平方米，创历史新高。2009年1 2月，北京市新建住宅销售价格指数同比上涨13.2%.高房价使得我国房价收入比远超国际惯例公认的3～6倍比率，达到20倍以上，屡创世界新高。　　在这一过程当中，政府靠推动产业发展拉动了经济并取得了大量的财政收入，房地产商靠资本运作赚取超额垄断利润，银行靠房地产商控制了房贷者而在未来几十年内收取稳定的高额利息，一部分购房者住进了优美舒适的住宅小区，这似乎是一个多赢的格局。　　然而，高房价造成了中国经济社会发展的严重问题。首先，高房价成为中国百姓难以承受之痛。高昂的房价使得一般居民二三十年都要背负归还银行按揭贷款的沉重包袱。其次，由于全国房地产的开发热，导致与房地产相关的原材料等迅速攀升，而房地产涉及的行业极多，极有可能导致通货膨胀的发生，从而成为中国经济的*5隐忧。最后，高房价将破坏社会和谐。高房价一方面使得城市住房市场高度畸形，削弱城市竞争能力，阻碍城市化的进程，并且使得资金过分片面集中而影响经济的全面发展和国家竞争力的提高；另一方面也诱使政府产生对房地产业的大量非规范性财政依赖，滋生权力腐败，还容易产生穷人与富人对立，导致各种矛盾的激化而最终造成社会的不稳定。　　房地产业对经济与社会的贡献巨大，而高房价又在积累着经济与社会发展的巨大风险。如何摆脱当前的高房价困局，既能保证房地产市场理性回归又不损害宏观经济的健康发展，这是考验政策制定者智慧的难题。　　“结构性调整”的房地产业改革之路　　（一）高端房地产，以税收调控政策引导市场方向　　房地产市场化改革成果有目共睹，房地产业在金融危机环境下的经济贡献尤为显著。房地产业发展仍应坚持市场化方向，政府需要做的是对高端房地产继续推进市场化改革，在不破坏整体住房政策的前提下，保持对高端房地产的土地供应，维持市场化的高价格。这时候可以根据市场的具体情况实施税收调控政策，尤其是在房地产市场价格暴涨的时候要加大税收调节的力度，以充分发挥税收政策的调控导向。这样既可以满足高端人群的需求，也可以继续促进房地产业财政收入的增加，并有利于促进房地产市场的梯度发展。　　（二）中端房地产，以选择性税收政策扶持住房需求和打击房产投机　　在中端房地产市场，由于需求的大量存在，还有财政税收政策的支持，往往会出现一些过度的投机现象。对于物业税是否能够实现对这部分高房价的调控功能，尤其是对投机者的打击作用，许多人提出了疑问甚至否定。本文认为，通过对房地产交易与房地产持有者的税种的选择、税基范围的甄别、差别累进税率的适用，能够抑制房地产投资行为和打击房地产投机行为。如果课税可以抵消房地产投机者的收益，那么，投资者的房地产投资偏好必然转移，这样就可能形成基本公平的房地产市场环境。　　（三）低端房地产，以税式支出补贴提供保障性住房　　政府在通过税收调控房地产高端和中端市场的同时，应加强低端住房保障工作，以实现贫困人群住有所居的梦想。这是政府义不容辞的责任，也是实现百姓安居与社会和谐的必要措施。政府可以通过财政补贴和税式支出等方式完善住房保障体系，以满足买不起商品房的低收入人群的住房需求。　　三、促进我国房地产业科学发展的税制改革对策　　（一）以“结构性减税”实现房地产的“结构性降价”　　1.减少房地产交易环节税收。房地产税收是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收。我国目前的房地产税包括：房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税等。建议取消房地产交易环节的耕地占用税和营业税。首先，耕地占用税对于抑制滥占耕地并无多大作用，因此，在物业税开征的同时，可以取消该税种。其次，对于房地产业的营业税，从长远来看，随着未来增值税征收范围的扩大，营业税将被纳入增值税征收范围。这样，在物业税改革的同时应考虑取消对销售房地产行为征收营业税的可能性。　　2.在房地产保有环节开征物业税。将物业税设计为房地产保有环节的税种，可以从总体上减轻购房者的税费负担。首先，可以取消或减轻财产转让环节的税收，从而在*9个层面上实现房地产价格的降低。其次，将土地出让金部分并入物业税，可以降低并规范地方财产税收。物业税的首要功能在于规范地方政府的财政行为，使其彻底脱离依靠卖地为生的局面，要给地方财政造成一个稳定的、可持续的财源。另一方面又能一次性直接降低居民税收负担，从总体上降低地价成本，从而降低房地产价格。另外，物业税的设立对于投机性参与者则是增加其税收负担，促其退出而增加房地产供给，从而实现房地产的结构性降价效果。　　（二）以渐进方式实现物业税对房地产业的调控功能　　物业税的实施应当采取分步走的策略，先在部分地区试点运行，而后在全国范围规范推行，避免采取“一刀切”的办法，避免使经济与社会发展陷入两极摆动的境地。渐进式推进物业税的办法可以从以下几个方面来实现：　　1部分地区试点运行。目前，对物业税是在全国统一开征还是在一部分城市先试点，有不同看法。本文认为，应在房价上涨幅度过大的一线城市和重点地区率先征收物业税，从而遏制房价疯涨的势头，并进一步总结经验，逐步在全国分梯次推广实施。　　2.征税范围的扩展。对于征税对象的范围，*4是采取分步走的战略。先对那些特征极为明显的豪宅征税，逐渐向普通民宅过渡。这样既有助于房地产税制改革稳步推进，又不会因为仓促开征而造成百姓的税收负担，做到由易到难，提高方案的可行性。　　3.制度的设计及完善。在税收制度的设计上，物业税最初不可能形成统一完善的制度规则。比较有效的方法是允许先行试点开征的地方政府在国务院的协调下设立自己的规则体系，在实践中不断完善；然后形成适用于全国范围的“条例”层次的规范：最后通过全国人大立法形成法律。这样一方面可以满足调控的迫切要求，另一方面又可以照顾到房地产税收法治发展的需要。　　4.税收征管措施的配套。房地产行业已经成为我国的支柱产业，是地方税收的重点税源和财政增收不可缺少的渠道。然而，房地产行业具有广泛的产业关联性，牵涉多个产业部门的发展。由于其特殊性和复杂性，加上房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞，税收流失问题较为严重，成为税收征管工作的难点。物业税的实施需要强化征管措施的完善，不断强化房地产行业的税收管理，税务系统要建立健全控管网络，完善不动产登记和估价系统，严密监控房地产行业的税源动态，实现有效的房地产税收监管。同时，要加强与政府相关部门的配合，争取社会各方面的支持。作者单位：中央财经大学税务学院　　作者单位：国家税务总局税收科学研究所