[原创]房地产税制度改革具体改什么来源：中国税务报作者：倪红日日期：2012-06-04字号[ 大 中 小 ] 　　近年来，老百姓对税特别关注，尤其是对房产税。这是社会进步的一种表现。但是，因为关注，所以议论颇多，通俗地讲是说什么的都有。各种说法都有一个基本的特点，即议论者根据自己的理解去解释税收，并在此基础上发表看法。这样一来，难免出现认识上的偏差。因此笔者认为，应该把税收问题的现状和基本知识讲清楚，以避免政府做政府的，老百姓说老百姓的，各行其是。老百姓因不知情，往往站在个人利益上发表意见，不免与政府代表的社会利益发生冲突。这方面，房产税问题便是一个典型例子。　　我国现在就有房产税。很多人以为，我国要对居民住房新开征房产税，这种看法不准确。因为目前我国有房产税这个税种，只是没有对居民自用住宅征收。准确地讲，不是新开征房产税，而是要改革现行的房地产税制度，并对居民自用住宅征税。　　为什么要改革现行房地产税制度，并对居民自用住宅征税？我国的房地产税制度有两个税种：一个是房产税，1986年开始征收；另一个是城镇土地使用税，1988年开始征收。这两个税种分别对房屋和土地征税。　　随着社会主义市场经济体制改革，土地使用制度和住房制度都发生了市场化的重大变革，现行房地产税制度的缺陷越来越明显。比如，按照房产、土地分别设立税种，城镇土地使用税按占地面积和固定税额计算征收，房产税按原值作一定扣除后依率计算征收。这样的税制要素设计与市场对房地产价格的调节作用相脱离，使税收无法反映房地产的市场价值，缺乏弹性，不能随着房地产的增值而增加，房地产税组织财政收入和调节经济的作用受到限制。因此，必须与时俱进地改革我国的房地产税制度。　　伴随着居民住房改革，目前居民的商品房大多已经成为个人财产。在计划经济时期和改革开放的初期、中期，个人住房面积差距不是很大，政府财政统一承担基础设施的投资建设，居民在基础设施方面的受益大体是均等的。住宅商品化以后，个人住房财产差距拉大，拥有多处住宅财产的人更多地占用了社会资源和公共设施，比如道路、供水和供电等。因此，需要对居民住宅超过社会平均数以上的受益者征收住宅财产税，以筹集政府开展基础设施建设和维护的资金。这既体现社会公平原则，也体现受益者付费原则。　　房地产税与物业税的关系。2003年，中国共产党十六届三中全会通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，*9次提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。从此，房地产税制度的重大改革开始启动和推进。　　社会上对物业税改革的讨论十分热烈，但由于对物业税的含义理解混乱，产生了一些误解和误导性的舆论。经过深入的讨论和研究，目前已将此项改革明晰为对现行与房地产相关税种的改革，即房地产税制度改革。　　需要特别说明的是，物业税与房地产税是什么关系？如果笼统地讲，物业税就是房地产税。但是因为在理解物业税时，舆论将物业税扩展为房地产行业所涉及的各种税收和收费，甚至包括土地出让金，所以客观上造成了物业税与房地产税有了区别。物业税是房地产行业“费改税”后的税，房地产税是针对房地产保有环节征收的财产税。现在开展的房地产税制度改革是针对现行的房地产税制度，即针对目前实行的两个税种——城镇土地使用税和房产税，开展的税种合并和税制要素的全面改革和调整。改革之后城镇土地使用税和房产税要合并成一个税种——房地产税。至于物业税涉及的其他问题，目前房地产税制度改革并未涉及。　　房地产税制度改革具体改什么？改革的目标是将现行的两个税种房产税和城镇土地使用税，即针对土地和房产分别设置的两个税种，统一为一个房地产税种，将土地和房产作为统一的课税对象。主要改革内容包括三点：一是改革计税依据，根据社会主义市场经济体制的要求，将现行房地产税制度实行的按照房产原值扣除一定比例作为计税依据、按照房产使用土地面积作为计税依据，改革为按照房地产市场价值作为计税依据。为此，需要解决房地产税的评税技术问题，并确定评估机构和征税机构。二是调整税率。三是将征税的范围由经营性房地产扩大到居民自用房地产。　　房地产税制度改革的难点主要集中在两个方面：一是房地产计税依据的评估工作，其中包括评估的技术性工作，评税机构的设置以及评税工作组织机制的建立。二是如何对居民住宅房地产征税，包括纳税人、计税依据、纳税额和免征额标准的确定等。经过调研发现，这两个难点是密切关联的。对经营性房地产征税，改革难度相对小得多，评税的技术和组织机制问题比较好解决。问题的难点主要集中在对居民自用住宅征收房地产税。这涉及行政管理体制和税收管理体制问题，解决起来难度较大。　　作者：国务院发展研究中心研究员、本报专家指导会成员