个人无偿受赠房屋如何计征个人所得税来源：海安地税作者：张英泉日期：2012-11-05字号[ 大 中 小 ] 　　2009年5月25日，财政部和国家税务总局发布了《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）（以下简称78号文），明确个人无偿受赠房屋征免个人所得税的问题。现就有关问题解析如下：　　一、相关规定　　78号文规定产权所有人对下列“三种人”无偿赠与房屋时当事人双方均勿需缴纳个人所得税。具体规定是：　　（一）配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；　　（二）承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；　　（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。　　除三述“三种人”外，个人无偿受赠房屋应当按“经国务院财政部门确定征税的其他所得”缴纳个人所得税。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。　　同时，78号文第五条规定：“受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。”　　二、问题探讨　　从文件的逻辑关系看，78号文的第五条作为一个独立的条款，应当对“三种人”和“非三种人”均适用。笔者对“三种人”将受赠的房屋再转让按照文件的第五条计算个人所得税不持疑义，但如果对“非三种人”再转让受赠的房屋也按第五条的规定计算征税值得分析和研究了。试举例说明如下：　　李某2010年1月将2009年1月购置的原价为100万元的房产无偿赠与王某，赠与合同未标明赠与价值，市场评估价为140万元，2011年12月，王某又将该房产转让给刘某（刘某与王某不存在“三种人”关系），转让价值为160万元（与市场价一致）。现按照78号文相关规定分两种情况计算应缴纳个人所得税（暂只考虑营业税，不考虑其他税费）情况：　　（一）如果王某与李某存在“三种人”关系：　　1、在赠与时李某和王某按照财税[2009]111号文件不缴纳营业税，按照78号文不缴纳个人所得税；　　2、王某在转让给刘某时，王某应缴营业税160万元×5%＝8万元，个人所得税应纳税所得额160万元－100万元－8万元＝52万元，应纳个人所得税52万元×20%＝10.4万元。　　（二）如果王某与李某不存在“三种人”关系：　　1、在赠与时李某应按营业税暂行条例实施细则的规定视同销售，缴纳营业税140万元×5%＝7万元；　　王某应按78号文按“经国务院财政部门确定征税的其他所得”缴纳个人所得税（140万元－0）×20%＝28万元（注：只扣除受赠人缴纳的税费，李某缴纳的7万元营业税不得扣除，在不考虑契税及其他费用的情况下此处为0）。　　2、王某再转让给刘某时应缴纳营业税160万元×5%＝8万元；　　王某按78号文缴纳个人所得税，应纳税所得额为160万元－100万元－28－8万元＝24万元（注：扣除原捐赠人的实际购置成本和受赠人在受赠和转让过程中缴纳的相关税费，原捐赠人缴纳的税费不得扣除，此处受赠人只缴纳了28万元个人所得税和8万元营业税。关于受赠人缴纳的个人所得税是否应当扣除因文件未明确也存在争议，此处暂作扣除处理），王某应缴纳个人所得税24万元×20%＝4.8万元。　　可见，王某在受赠和转让过程中合计缴纳了营业税8万元，个人所得税28＋4.8万元＝32.8万元。　　不难看出本题中，如果按王某实际得到的经济利益（160万元－8万元＝152万元）计算个人所得税，则王某应纳个人所得税为152×20%＝30.4万元。显然比按照78号文（按不存在“三种人”关系）计算缴纳的32.8万元少2.4万元。　　笔者分析造成上述差异的主要原因集中在扣除额的计算上。按照78号文对“非三种人”计算受赠房产再转让个人所得税时，其扣除额的计算与存在“三种人”关系的方法一样都是减除的原赠与人的购置成本，而非受赠时受赠人计算缴纳个人所得税的计税基础，购置成本与计税基础的差异造成了重复征税。　　因此，笔者认为，78号文第五条规定的个人所得税计税方法应仅适用于受赠人属于赠与人的“三种人”的计算；对“非三种人”由于在受赠时已按受赠价值计算缴纳了个人所得税，受赠人再转让时，应以转让收入扣除受赠时的计税价值和受赠人在转让过程中缴纳的相关税费为应纳税所得额，按照“财产转让所得”计算征收个人所得税。