个人出租房屋税收起征点问题浅析来源：射阳地税作者：吴清亮日期：2012-11-05字号[ 大 中 小 ] 　　近日，由于营业税起征点的提高，有纳税人咨询个人出租房屋是否适用营业税起征点政策，笔者根据对现行政策的理解，浅析如下。　　一、营业税起征点及其适用范围　　《财政部关于修改＜中华人民共和国增值税暂行条例实施细则＞和＜中华人民共和国营业税暂行条例实施细则＞的决定》（财政部令2011年第65号，以下简称65号令）自2011年11月1日起，提高营业税起征点，规定如下：按期纳税的，为月营业额5000－20000元；按次纳税的，为每次（日）营业额300－500元。同时授权“省、自治区、直辖市财政厅（局）、税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部、国家税务总局备案。”　　《江苏省财政厅、江苏省国家税务局、江苏省地方税务局关于调整我省增值税营业税起征点的通知》（苏财税[2011]35号）根据上述授权，明确营业税起征点：按期纳税的，为月营业额2万元；按次纳税的，为每次（日）营业额500元。　　65号令进一步明确：营业税起征点，是指纳税人营业额合计达到起征点；营业税起征点的适用范围限于个人。条例*9条所称个人，是指个体工商户和其他个人。其他个人是指自然人。　　二、江苏个人出租房屋实行综合征收办法　　为了加强个人出租房屋税收征管，江苏出台了《个人出租房屋税收征管暂行办法》（苏政办发[2006]136号，以下简称《办法》），自2007年1月1日起执行。该《办法》规定“个人（含外籍个人、华侨和港、澳、台人员）在本省范围内出租房屋应缴纳的各种税收的征收管理，适用本办法”，并规定个人出租房屋的税收综合征收率为5%，其中，营业税征收率为1.5%（占30%），个人所得税征收率为0.5%（占10%），房产税征收率为3%（占60%）。　　为了解决在执行中遇到的诸如征税对象、出租用途、起征点等问题，《江苏省地方税务局关于个人出租房屋税收征管有关问题的补充通知》（苏地税函[2007]146号）进一步明确：《办法》中个人出租的房屋是指房屋所有权为个人（不含个体工商户）的房屋，包括住宅用房、经营用房（含商铺、门面房、厂房、办公用房等）、商住两用房等，且不论其出租后是否用于生产经营；对个人出租房屋不论租金金额和房屋座落地点，均适用本《办法》。　　也就是说，《办法》对个人（仅指自然人）出租房屋不再区分房屋的性质、用途，也不区分农村和建制镇，也不论租金金额的大小，均适用综合征收率5%计征。　　三、个人出租房屋不适用起征点优惠有政策依据　　对个人出租房屋实行综合计税办法，既方便税收征管，又优惠于纳税人。营业税、房产税、个人所得税等税收优惠政策已经在综合税率中得到充分体现，因此，对个人出租房屋不再适用起征点税收优惠有政策依据。现行政策规定，对纳税人同一经营项目在同时享受多种税收优惠政策时，只能选择适用其中的一种优惠政策，不能叠加享受。　　苏地税函[2007]146号明确《办法》适用范围不含个体工商户。换句话说，对个体工商户要按照现行营业税（适用税率5%）、房产税（适用税率12%）、个人所得税（适用税率20%）等政策依率计征。