完善苏北县域房地产税收调控的思考——以徐州丰县为例来源：牟森 王存亚 刘敬英作者：日期：2012-11-19字号[ 大 中 小 ] 　　一、丰县房地产市场调控的基本情况　　2003年，丰县的房地产开发尚处于起步阶段，房地产开发投资额仅2.7亿，售房平均价格仅956元/平方米，投资规模和售房价格均处于较低水平。丰县的房地产投资热始于2007年，至2010年，房地产开发总投资已达38.5亿，较2003年同比增长14倍，住宅平均销售价格也涨至2715元/平方米，为2003年的2.8倍，均远高于国内同期房地产投资增长幅度和平均销售价格上涨幅度。2011年1-7月丰县的房地产开发投资额为25.6亿元，投资额较去年同期增长13.8%，与国内同期的房地产投资增幅基本持平，但商品房平均销售价格上升到3619元/平方米，同比上涨33.3%，远高于同期国内商品房平均销售价格增长幅度，也高于当地此前的上涨幅度。至2011年8月份开始，房地产买卖双方才开始进入观望、相持状态，销售量开始减少，但商品房售价一直居高不下，甚至出现小幅上扬。也就是说，丰县房地产市场走势与全国的整体趋势不尽相同，调控效果也有较大差异。　　据调查，周边其他苏北县城和内地一些中小城市（县城）的房地产调控情况也都与丰县相似，这说明本轮房地产调控政策对一线城市作用较为明显，但对于经济欠发达的县域城市效果不佳。由于经济结构相似，经济发展水平相当，丰县房地产发展情况在苏北具有一定的代表性，本文以丰县为例，试图对苏北县域经济房地产税收调控问题进行初步的分析。　　二、县域房地产调控效果不佳的原因分析　　（一）经济运行模式对房地产依赖严重　　丰县的*9产业占比较高，二、三产业发展滞后，经济总量不大，消费水平不高，而制造业等实体产业由于需求前景具有不确定性，投资意愿不足，发展较为缓慢。在这个背景下，为加速经济发展，满足财政收入需要，地方政府把房地产作为当地的主导产业，其运行模式是：政府通过出让土地获得土地出让金，房地产企业的开发行为又增加了政府的相关税收，反过来，地方政府再将土地出让收入投向城市建设，通过建筑业、房地产业带动建材、民用电器、民用五金、民用化工等产业的发展，同时，基础设施的改善又会提升当地的土地价值，增加政府的下期土地出让金收入。这种运行模式必然对房地产市场形成较强的依赖，一旦房地产发生较大波动，会导致经济运行出现较大问题。出于稳定和发展的考虑，县域经济对房地产调控抵触性较强，调控效果也会受到一定影响。　　（二）房地产相关收入占财政收入比例偏高　　丰县财政收入严重依赖与土地有关的耕地占用税、契税，房地产和建筑业的营业税、土地增值税等税收，以及与土地有关的土地出让金、土地租金等政府非税收入。据统计，全国土地出让收入占地方财政收入的比重已经从2001年的16.6%，上升到2010年的50%以上。而丰县的财政收入对土地与房地产相关收入依赖程度更高，从下表可以看出，2008至2010期间，与土地和房地产相关的财政收入占财政总收入的比重以每年10%的速度持续攀升。至2010年，土地出让金占财政总收入的比重达到31.25%，房地产相关税收占财政收入的比重也达到了26.43%，合计占财政总收入的比重已达到了57.68%.房地产及相关产业已成为支撑县域财政的主导产业和支柱财源，致使房地产调控难以取得切实效果。　　2008年-2010年丰县房地产相关收入情况表（单位：万元）　　（表格详见附件）　　（三）县域税收收入结构不利控制投资需求　　在现行对房地产业征收的所有税种中，营业税、土地增值税、印花税、个人所得税、契税、耕地占用税基本上都集中在流通和所得环节一次性征收，在保有环节只有房产税和城镇土地使用税，而且仅限于对经营性用房征收，对自住用房不征税。以丰县为例，2008年至2010年三年的房产税占全县税收总收入的比重仅2%左右，占财政总收入的比重还不到1%.而且，交易环节的税收虽主要针对卖方征收，但这部分税收容易转嫁到买方头上，这就增加了买方负担和变相推高房价。这种轻保有重流转的房地产税制结构和税收收入结构可以刺激投资者加大房地产投资需求，增强其与调控政策抗衡的能力。　　（四）县域房地产市场有较强的消费需求　　与大中城市和发达地区相比，丰县县城的房价绝对值不高，尚处于中、高收入消费阶层能够承受的水平。随着城市化进程的加快和外出务工人员收入水平的提高，县城地处城市和农村结合部的优势逐步体现出来，这部分人员出于改善居住环境、方便子女接受良好教育等因素对县城住房有较强的消费需求。由于原有的居住环境普遍较差，县城居民对住房也存在巨大的改善需求。与不断增加的住房需求相比，土地供给主要集中在县城范围内，这就出现了有限的土地资源和不断增大的住房需求之间的矛盾，推动了房价的不断上涨。这种价格的上涨预期又带来投资需求的大幅增加，推动房价进一步上升，最终强化了县域经济对房地产的依赖，导致经济结构的日趋失衡和房地产供给能力的相对过剩，也致使国家对房地产市场的调控限制作用有限。　　三、促进县域房地产健康发展的建议　　（一）改革财政体制，完善税收体系　　要进一步深化分税制财政体制改革，增加地方可用财力比重，降低财政对房地产相关收入的依赖程度。建议加快房产税、物业税实施步伐，扩大房产税征收范围，建立普遍征收的经营性房产税和建立在统一免税面积基础之上的住宅房地产税制，将征税范围扩大到个人的非营业用房产，加大对保有环节的征税力度，同时，完善土地增值税和营业税的相关规定，增加投资需求的转让成本。通过加大保有环节和转让环节的征收力度，构建稳定合理的房价形成机制，使房地产相关收入成为地方政府稳定的、支柱性的税源收入。　　（二）降低交易成本，鼓励基本消费需求　　政府要降低居民消费性需求的税收负担，允许房租支出和*9套房的房贷利息支出在个人所得税税前进行适当扣除，适当调低消费需求的契税税率。同时，要规范市场秩序，制定信息公布程序，增加信息透明度，引导理性消费，降低消费者的交易成本。　　（三）发展二、三产业，理顺居民投资渠道　　地方政府要大力发展实体经济，鼓励加大对二、三产业的投资，降低经济运行对房地产业的依赖。同时，要不断拓宽民间资本的投资渠道，改善投资环境，疏导资金分流出房地产投资市场，这有利于增加实体经济的收益，降低对房地产投资的激励。因此，要大力规范和发展包括股市在内的资本市场，打破垄断壁垒，扶持中小企业发展，进一步完善并落实诸如信贷倾斜、放宽费用列支标准、设备投资抵免、再投资退税等各种税收优惠措施。　　（四）加大保障房供给，满足基本住房需求　　作为县域房地产市场，房地产需求主要源于城市化快速发展而带来的居住性需求，所以县域房地产市场应以满足居住性需求为发展方向，加快保障性住房建设，有效支持普通商品房建设，通过增加供给和政策引导改善居民居住条件。在具体操作上，要逐步将中等收入家庭纳入保障范围，扩大保障房建设规模，保证保障房的用地和资金，同时加强对建设及分配环节的监管，通过受益范围的扩大和分配准确度的提高来满足低收入居民的基本住房需求。