对契税划转后房地产二级市场一体化征管的思考和探索来源：张家港市地税局作者：孙军　陈葺日期：2012-12-17字号[ 大 中 小 ] 　　房地产二级市场的税收征管是难题之一。自2010年4月1日起，契税征收职能由财政部门划转地税部门征收，为加强和推进房地产二级市场的一体化征管提供了新的手段。苏州市地税局按照“优化税收服务，创新管理机制，提升工作效能”“三个一流”工程的指导思想，以接手契税征管为契机，认真思考，积极探索房地产二级市场以契税为“把手”、实现各环节税收链条式管理的税收一体化征收新模式，取得了初步成效。　　一、当前房地产二级市场税收征管难点和存在问题　　1．政策繁杂计算不方便。现行房地产二级市场涉及卖方的税费有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、土地增值税、印花税，涉及买方的有印花税、契税。每个税种的征收环节和计税依据各不相同，又都有各自单独的征管范围、征收规定、减免优惠。这些政策融合在一起，造成了实际征管时政策解释烦琐，计算复杂，无法高效快捷地为纳税人服务。　　2．征纳双方信息不对称。在二手房交易中，出售人和承购人均为理性经济人，寻求各自利益*5化。出售人寻求的是售出房款的*6值，承购人寻求以最小费用支出取得房屋产权。承购人为降低交易成本（主要是应纳税款），与出售人合谋以低于实际成交价的价格申报纳税，出售人在能达到售房收入预期的前提下，与承购人达成妥协完成交易。由此可见，出售人和承购人有共同逃避税收的动机和行为。在此过程中，有通过房地产经纪服务的，房地产经纪机构（经纪人）出于自利考虑和促成交易成功以获取*5化的佣金，进一步参与和推动买卖双方以较低的房产交易价格申报纳税。作为征税主体，税务机关无法掌握和较难核实纳税主体所申报交易价格即计税依据的真实性，征纳双方在二手房交易价格信息占有上具有不对称性，导致二手房交易不能真实有效的纳入税收监管，造成税款流失。　　3．部门征税模式不顺畅。现行房地产二级市场管理部门涉及地税局、国土局、房管局等。虽然契税征税职能划转地税，但是目前由于办公条件、人员等原因的限制，除契税外的地方税种多数未实行驻点征收。契税与其他税种的不同时征收，造成了相互间信息无法及时传递，资料重复提交，纳税人需要往来奔波。同时，虽然政策规定在办理房产证时实行“先税后证”，但是房产、国土等管理部门认为按照现行的房地产过户手续，“先税”即先征收契税，其不负有为其他税收征管“把关”的义务。在实际征管中，仅是凭借部门之间的“友好”关系进行协调沟通，以实现税收征管；加上国土、房管部门还未实现信息集中，各地信息化水平参差不齐，无法实现信息共享，这就造成了地税部门对二手房征收对象信息掌握不全，出现漏征漏管户。　　4．价格评估体系不健全。由于买卖双方同时存在避税动机，往往低报成交价格，因此就需要对其房屋价格进行评估。目前，各地评估模式多样，有纳税人选择评估、征收机关委托评估等模式。但各个模式都有一定的弊端，纳税人选择评估，由于评估机构为一利益体，其为吸引客户必定在评估价格上倾向客户要求。而采取征收机关委托评估的，由征收机关向评估机构支付评估款，不向评估申请人收费，应当说从理论讲，其评估价相对公允，但申请人往往认定其评估价格过高，实际评估或征收过程中争议甚至争吵现象较多。因此，如何选择并完善价格评估模式成为一个亟须解决的问题。　　二、加强房地产二级市场税收征管的建议　　1．进一步发挥契税的“把手”作用。契税是“一体化”的关键环节，因此，要重点加强契税征收窗口建设，强化“先税后证”、“以票控税”和“以税控税”的联动手段。要充分利用契税征管中获取的各类信息，特别是企业、个人在二级市场中转让房地产的有关信息，加强税源控管。要逐步建立分析比对机制，将单位和个人转让房地产的地址、面积、价格与其他税种的纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强房地产二级市场的征收管理。　　2．进一步强化部门配合协作力度。信息利用和基础管理是实现“一体化”管理的关键。要建立与土地、房管等部门的协调机制，健全信息交换共享机制，建立及时传递、信息公布和联席会议制度，巩固“以税控证”制度，及时掌握各类税源信息；地税部门内部要建立涉税信息的应用和共享机制，充分发挥地税征管优势，形成齐抓共管的征管合力。　　3．进一步加强对房屋交易价格监控。由于绝大多数房屋都低报成交价格，因此，如何确定房屋的评估价格成为棘手问题。在目前征收环境下，可首先在参照市场价格的基础上，由各地方政府主导，房管、物价、财政、税务等部门共同参与，借助专业评估机构，建立房产价格评估指数，按季修正不同路段、不同结构、不同年份建成的房屋交易计税参考价格，并向社会公示，以此作为计征各地方税的依据，使房地产纳税评估与市场接轨，增强公信力。其次，可按照《江苏省涉税财产价格鉴证管理办法》的要求，积极引入对房产、土地等涉税财产的价格鉴证机制，委托县级以上人民政府价格主管部门所设立的价格认证中心进行所需要的涉税财产价格鉴证。　　4．进一步开发房地产二级市场税收的一体化征收平台。由于我省契税征管职能刚刚划转地税部门，目前对一体化征收暂无明确的操作办法和规程，造成各地理解不一，实际征管的模式也各不相同。下一步应在逐步规范契税征管工作的基础上，充分吸取、借鉴各地的成功经验，开发全省统一的一体化征收平台，对一体化征收的具体操作办法、流程及价格评估模式予以明确，使房地产二级市场的税收征管得到统一有效的规范。　　5．进一步加大房产税收宣传力度。要切实提高宣传的针对性。一是针对目前房地产二级市场涉及的税种政策比较繁杂的情况，加强各类税收政策的梳理，及时将*7的相关税收政策向社会宣传。二是针对目前买卖双方签订虚假房产交易合同的情况，加大风险性宣传。如：在拟订虚假交易价格协议下出售人取得全额房款和承购人获得房屋产权的权利不受法律保护，双方的违约责任亦无从追究，利益受损风险增大，而逃税一旦被查证属实，除由税务机关对出售人追缴税款、滞纳金外，可并处不缴或少缴税款50%以上5倍以下的罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任等。通过宣传使双方交易者明白，做假害人不利己，教育和引导出售人和承购人签订真实房产买卖合同并依法申报纳税。　　三、张家港市地税局实施二手房税收一体化征收的探索　　为有效解决房地产二级市场税收征管中存在的问题，张家港市地税局按照总局房地产税收一体化管理的要求，对一体化征收进行了积极探索，整合利用资源，减少税收成本，初步形成了一套有效的征管模式。　　1．整合征管手段，建立征收平台。按照总局一体化征收要求，结合契税征收职能划转的契机，张家港市地税局借助契税征收管理所“先税后证”的前置优势，进行房地产二级市场各税种征管的整合，建立了统一的征收平台，将契税、地方税收实现一窗式申报征收，既有效地对二手房交易进行控管，防止税款流失，又大大方便了纳税人申报缴纳。　　2．加强部门协作，实现信息共享。由于契税和地方各税的征收既存在着关联性，又各有区别。因此，就需建立一个房屋交易信息交换平台。张家港市地税局及时梳理契税和地方各税之间的联系点，利用契税征管所已有信息，分类筛选出地方各税的有效信息，如房屋面积、购买日期、房屋性质等。同时，结合房管局与国土局关于房屋评估价格等其它信息，建立起一个联动的信息化资源共享平台，实现房屋基本信息共享。　　3．开发征收软件，制定征管流程。一方面在契税征管软件上开发嵌入地方各税征管软件，将两套软件有机结合，实现了流程化和快速化征收。同时，梳理、归类各税种政策之间的内在联系，做到房屋基本信息输入后，软件即能自动计算出应缴纳各项税金，有效提高了税款计算的准确性和高效率。另一方面制定各项业务的征管流程，从受理申报、缴纳税款到审核开票，以及票款结报、减免税管理等都制定了详细的操作规程，做到岗位职责明确，内部管理到位，部门衔接有序。　　4．简化办税手续，提高服务效率。原有地方各税的减免税表式繁多，资料重复，手续复杂。在确保减免税管理到位的前提下，按照服务纳税人的原则，及时简化减免税表式，缩减提交资料，将部分政策简单明确的减免税下放窗口直接办理，减少了纳税人的来回奔波，保证纳税人能方便、快捷地办理纳税申报。　　5．加大税法宣传，提高服务质量。为保证房地产二级市场税收一体化的顺利实施，张家港市地税局还及时通过电视、报纸、网站等多种媒体发布公告和税收政策，印制各类型房屋的简明税收政策向广大纳税人发放，确保纳税人知晓二手房交易的税收义务和政策。同时，指派专职税务干部负责接待纳税人的咨询，解答在申报过程中的各类税收问题。