旧城改造对区域经济的影响分析

旧城改造对区域经济的影响分析来源：南京市地税局作者：王英姿 徐敏日期：2012-12-24字号[ 大 中 小 ] 　　区域经济要发展，要进行结构调整，必须要有一定的空间，而进行旧城改造是一条重要出路。本文以秦淮区为例，从税收角度分析旧城改造对区域经济发展的影响。　　一、区域经济税源结构分析　　秦淮区地处南京市城东南，因秦淮河贯穿全境而得名，区域总面积23.01平方公里，人口25.03万。秦淮河两岸是南京传统意义上老城南的发源地，建筑多为江南穿堂式民居，区域内名胜众多，区域经济以此为依托，通过近几年的发展，逐步形成了以商贸服务业、旅游业为特色的区域支柱产业。　　1、近几年秦淮区地方税收发展形势分析　　秦淮区近几年地方税收平均增幅在14.5%，最低增幅在05年为3.55%，*6增幅在08年为20.4%，一般年增幅在15%左右，起伏不大，符合老城区经济增长平稳的特点。　　2、秦淮区地方税收结构分析　　秦淮区属于南京城区发展比较成熟的区域，地方税收中第三产业所占比重接近90%，制造业只占5.11%，说明区域内工业相对较少，而商贸、旅游等行业相对发达。建筑业只占9.45%，与后述区域固定资产投资偏少相吻合。　　二、秦淮区旧城制约区域经济发展　　秦淮区由于历史原因，普遍存在建筑物老化，建筑密度低，商业拥挤，公共设施、市政设施配套不全，防空能力差等难以克服的弱点，严重制约了经济发展。　　1、土地资源缺乏　　秦淮区在六城区中土地面积最小，只有23.01平方公里，是玄武区、建邺区面积的不到三分之一。夫子庙、双塘、中华门、秦虹等四个街道共近10平方公里基本属于老城南范围，主要建筑建于上世纪二三十年代，用地现状以居住地为主，占总面积的40%，房屋密度高，绿化用地少，而在建和待建用地只占总面积的6%，即只有不到1平方公里。经济发展必然带来对土地需求量的不断上升，而目前整个秦淮区处于无地可用的状态，区域经济缺乏发展空间。　　2、人口密度过高　　南京市六城区每平方公里人口密度是8800余人，而秦淮区是10000余人，是人口密度最低的建邺区的4倍。人口密度过大，直接带来交通拥堵、环境恶化，严重影响人们生活质量同时，也制约了城市的发展。　　3、固定资产投资不足　　2008年全年秦淮区固定资产投资额为50余亿元，为六城区最低。投资作为拉动经济三驾马车之一，从江苏省情况看，投资、消费、进出口通常占经济总量的约四成、四成、二成，固定资产投资过低也制约了秦淮经济的发展。　　4、区域内缺乏高质量企业　　在区域经济的发展过程中，企业起着重要的作用，是区域经济增长的直接推动者。以2008年为例，六城区共有正常纳税企业近70000户，六城区区级财政一般预算收入共计100余亿元，平均每户正常企业对区级财政贡献15万元左右。但是秦淮区平均每户正常企业对区级财政贡献不到10 万元，为六城区最低。可见秦淮区域内经济环境制约了高质量企业的入驻。　　秦淮区作为南京老城南的代表，这几年经济发展由于受到空间、土地等制约，与其它城区相比，明显感到缺乏后劲。　　三、旧城改造对地方经济和税收影响的前景分析　　对老城区的保护、改造和提升已成为政府不得不面对的攻坚难题，近年来，秦淮以自身区位特点和优势为基点，以复兴老城南文化为主旨，以再造和提升城区生活功能为主要任务，着力打造突出人文生活气息的现代业态城区。在老城的保护改造中，三年来，全区共安排了60多个重点拆建项目，占地总面积约300多万平方米。这一轮的旧城保护改造对区域地方经济建设和社会发展产生了以下三个方面的积极影响：　　1、为吸引投资推动经济发展营造良好环境　　秦淮历史文化资源富集，保护利用好这些资源，对于进一步彰显区域特色，优化人居环境具有重大意义。在旧城改造中，政府通过保护性开发的方式，在保护与改造之间寻求平衡，拆无保留价值的房屋，复建有价值的老建筑，营造良好的人居环境，赢得发展的机遇。　　环境改造使旅游文化产业直接得益。2009年上半年夫子庙景区实现各项税收同比增长60%；大成殿景区、秦淮河游船等重点旅游项目上半年营业收入同比增长约40%.　　长期来看，环境改造更为资本提供了优良的投资环境，也为投资者带来了信心。据统计，2007年至2008年，秦淮全区企业发展数量和规模呈现上升趋势。2007年，在动迁地块上，全区新增私营企业1200余户，新增个体工商户3000余户，当年新增注册资本超15亿元；2008年，全区新增私营企业、新增个体工商户、新增注册资本分别较2007年约上升5%，87%和13%.截止2009年4月，全区共有私营企业7800余户，个体工商户11700余户，民营资本60余亿元。这些企业与资本的进驻，为区域经济的发展注入了活力。　　2、为产业升级和税源质量提升提供新的载体　　在已经完成拆迁开发的30多个项目中，用于商贸商务类的共有15项，涉及面积66万平方米，约占总面积的34%，有力地为商贸服务业发展提供了载体，推动了地区产业升级。　　卡子门地块拆迁改造后，引进了宜家、红星美凯龙等家居卖场，促使卡子门地区家居商圈的定位进一步成形，集聚效应显现，同时提供新的税源。用于商贸商务类的城市拆迁改造，通过实施腾笼换鸟，淘汰落后产能，优化产业布局、提升产业层次，形成了特色产业集聚区，有助于推进企业集群发展，有效带动了产业的转型升级，为地方税收带来了优质税源。　　3、为房地产业发展创造一定空间　　旧城改造，拆迁棚户区等危旧住房，为房地产业发展创造了一定空间，整体环境的提升也提高了地块的品质和升值空间，推动了区域房地产业的发展，带来地方税收的大幅增长。在已经完成拆迁建设项目中全区房地产开发项目10个，涉及面积约占总面积的19%；用于经济适用房等社会保障项目涉及面积约占总面积的21%左右，实现地方税收上亿元。即将建成的赞成卡门、来凤街1号地块、佳日雅苑、等预期将推动地区税收总量的进一步增长。