关于中小城市房地产营销公司税收征管问题的建议来源：宿迁市泗阳县地方税务局作者：陈业付 顾蒙日期：2012-12-24字号[ 大 中 小 ] 　　房地产市场专业化分工程度较高，房地产开发企业的销售工作多数是委托专业的营销公司销售。2010年上半年，江苏省宿迁市泗阳县地税局对该县房地产营销公司开展专项检查，发现该行业税收征管存在诸多问题亟待加以解决。　　一、存在问题　　1、税务登记率较低。　　经调查，目前该县正常经营的房地产开发企业中有51户委托营销公司销售，有13户营销公司在该县办理了税务登记，登记率为25.50%，宿迁市房地产营销公司税务登记率也仅为23%.　　2、开具虚假发票现象普遍。　　该县房地产营销公司多为上海、南京、宁波、苏州等大中城市营销公司的分支机构，发票大部分由其总公司开具，存在开具假发票或虚开的现象。该局通过外调、函查发现，某房地产开发企业在账面上列支的503万元销售佣金中有303万元是南京某广告公司的套号假发票；另一房地产开发企业在南京虚假设立营销公司，并以该营销公司名义开具了价值440万元的假销售佣金发票。　　3、税收流失现象严重。　　经调查，该行业税收流失较为严重，主要表现为以下三种形式：一是部分营销公司销售人员工资薪金大部分未纳入总公司核算，造成未按规定代扣代缴工资、薪金个人所得税，甚至还出现已代扣未代缴现象。二是部分营销公司到不动产所在地申请代开发票，并按2.5%的附征率申报企业所得税，但未将收入计入总公司报表，造成总公司所在地税务机关不能监控该公司在外地取得的收入，由于该行业收入高、成本低，营销公司普遍未主动申报其超过核率征收部分的企业所得税税款（经测算，该行业企业所得税实际负担率在10%以上）。三是部分营销公司通过开具虚假发票等手段，逃避机构所在地和不动产所在地税务机关征收管理，偷逃税款。　　经测算，该县房地产营销公司销售代理费普遍按照销售业绩的1%—5%比例提取，销售溢价部分可再按照20%—30%的比例提取，一个楼盘的代理费在400万—1000万之间，代理期限为1—5年，每年税收流失约1200万元。　　二、原因分析　　《营业税暂行条例》第十四条*9款规定，纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。该条第三款同时规定，纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税，但未将代理销售不动产取得佣金收入的纳税地点明确为不动产所在地，造成很多营销公司对于税法理解出现偏差：认为公司在全国各地都有代理销售的楼盘，经营地的营销公司是分公司或分支机构，收入全部纳入总公司统一核算，在经营地不用办理税务登记和申报纳税。　　国税发[2006]37号文件的规定（对应领取而未领取工商营业执照临时经营的，不得办理临时税务登记，但必须照章征税，也不得向其出售发票；确需开具发票的，可以向税务机关申请，先交税再由税务机关为其代开发票）也使税务机关对税法理解出现偏差，从而形成了管理上的漏洞：除了税务登记率较低外，不动产所在地税务机关对申请代开发票的营销公司，在其缴纳了一定附征税款后，往往没有跟进的管理措施，造成了税收的流失。　　三、对策建议　　受专业性等因素影响，中小城市房地产营销市场基本上被大中城市营销公司占领，其在经营行为、财务核算和纳税申报等方面都存在上述共性问题。基层建议对房地产营销公司代理销售不动产取得的佣金收入明确在不动产所在地申报纳税，解决目前这种“不动产所在地不管，机构所在地管不清”的现状，并针对房地产营销公司组织专项税收检查，进一步规范税收秩序，堵塞管理漏洞。