韩国：用税收政策调控房地产市场来源：中国税务报作者：伦玉君日期：2008-07-25字号[ 大 中 小 ] 　　前段时间，韩国总统李明博表示，他将重新考虑房地产税收政策，以实现每年新增50万套住房的目标，通过扩大供给来稳定房价。　　近几年，韩国房价飞涨，令政府十分头痛。为了抑制房地产市场过热，韩国政府从2006年4月开始加大对房地产业的征税力度：对居民拥有的第二套以上住宅征收重税，将转让第二套以上住宅的交易税从9%～36%提高到50%。　　一系列重税政策实行后，韩国房价不仅未应声而落，反而迎头直上。因为重税导致许多原本打算出售房屋的人停止了出售，市场上的房屋供应量急剧下降，进一步推动了房价上涨。李明博在竞选总统期间，曾强烈批评政府的房地产增税政策，他说：“政府的房地产政策如同不精明的猎人，为打一只野猪满山乱跑，结果祸害了山里其他动物。”　　用税收政策调控房地产市场　　自上世纪60年代以来，韩国房地产税收制度不断变化，或引进新税种，或废止旧税种，或变更税率，或调整减免税范围等。所有这些调整都是根据韩国房地产市场调控需求而进行的。韩国人将近90%的财产以房地产形式持有，房地产事实上成为国民持有资产的主要形式。因此，房地产税收政策比起任何其他政策更受韩国国民关注。历届新政府上台后都想竭力打好税收调控这张牌，税收政策也一直是韩国政府调控房地产市场的主要手段之一。　　20世纪60年代至今，伴随着经济的快速增长，韩国出现了5次地价急涨期。政府则根据房地产价格的涨落，相应进行税收调控，这成为韩国房地产税收政策的基本特征。　　*9次地价上涨期是1964年～1974年，地价年均涨幅达到50%。这一时期，韩国朴正熙政府推行以开发为主的房地产政策。在税收政策上，1961年，韩国政府以调整国税和地方税相关法律为契机，引进土地持有税，并将国税的基地税、矿区税与地方税中的家屋税和船税整合为财产税，同时开征了城市计划税和共同设施税。1968年，为了抑制地价持续上涨，政府出台特别措施，开征了房地产投机抑制税。1971年，政府制定了抑制大城市过度扩张的开发限制区域制度。此后，相继出台一系列法律法规，地价开始呈稳定状态。　　第二次地价上涨期是1975年～1980年，地价年平均上涨率为27%，*6峰出现在1978年，全国地价平均上涨49%。为调控地价，在财产税方面，1973年，韩国政府开始对法人的非业务用土地按标准税率0.4%课税。对于高级住宅、别墅、高尔夫球场、娱乐场所等奢侈性财产按标准税率的2倍课税。对在大城市内新设工厂按标准税率的3倍课税。1974年，将奢侈性财产和非业务用土地的财产税税率提高到5%。在所得税方面，强化其再分配功能。1974年，韩国政府引进转让所得税制，对法人引入法人税特别附加税。1978年废止了转让所得特别扣除制度，将转让所得税的税率从30%上调到50%.对于持有未满2年的房地产，适用高达80%的法人税特别附加税税率和转让所得税税率，对未登记转卖的房地产征收税率为100%的转让所得税。税收政策的重拳出击，使韩国地价上涨趋势在1978年以后得到迅速遏制。　　第三次地价上涨期是1983年～1986年，大城市地价重新有了小幅上涨。对此，政府又采取措施，对特定地区按实际交易价课征转让所得税，将房地产转卖禁止期延长到2年，增加住宅用地供应，对企业非业务用地实行合并累进课税制度等。　　然而，这些措施并没有有效遏制地价涨势。1989年，韩国平均地价上涨率达到32%，此为第四次上涨期（1987年～1991年）。　　1992年，韩国地价首次呈负增长，下降了1.3%，1993年降幅达7.4%。经历亚洲金融危机后，1998年韩国地价降幅达13.6%.直到2002年前，韩国地价呈比较稳定的状态。　　随着韩国逐步摆脱金融危机，2001年以后房地产市场开始活跃。2002年～2006年地价持续上涨，从2002年起到现在是第五次地价上涨期。　　2003年～2008年，韩国政府房地产调控政策呈现“加重持有税负、缓和交易税负”的基本特征。在转让税改革方面，采取按实际交易价格征税的措施，同时对高档住宅和多套住宅所有者征重税。从2005年起，对拥有3处以上住宅者，其转让税按60%的税率征收。之后因住宅价格继续上升，政府又对拥有2处以上住宅者及非商业用土地按50%的单一税率课征转让税。在持有税改革方面，扩大税基，全面改革房地产价格公示制度，对高价房地产的所有人提高持有税。2005年韩国政府引进综合房地产税，采用按户全面核算的方法，增加对拥有多套房产者的税负。与此同时，为激活房地产交易市场，政府大幅降低了取得税、登记税等交易税税率，2007年将税率均为5%的取得税、登记税均下调至2%。　　税收调控解决不了房价上涨问题　　回顾半个世纪以来韩国的房地产政策，可以看出，韩国政府非常重视税收政策对房地产市场的调控作用，在每次房地产价格急剧上涨时，都以相关的税收政策积极应对。从短期来看，这些政策对抑制房地产价格过快上涨、打击投机行为发挥了重要作用。但从长期来看，税收调控政策并没有从根本上解决房地产价格上涨的问题，房地产价格总是在每次新政策出台时观望一段时间后继续上行。对于消费者来说，除了税费增加之外，并不见房价下降。　　经济合作与发展组织（OECD）认为，由于韩国房地产政策变化过快，反而造成房地产价格的不稳定，因此建议韩国政府减少对房地产市场的干预。　　从韩国政府房地产税收调控政策的得失可以看出，税收政策会影响房地产市场价格，但是税收政策对房地产价格的作用并不总是有效的，政府在调控房地产价格过程中，必须谨慎用好税收政策这一杠杆。　　作者单位：国家税务总局税收科学研究所