问：我公司为一商业地产开发企业，将自有商铺出租给租户时，在按合同收取*9个月租金时，同时收取两个月的租金作为租赁保证金，租赁期满后，扣除欠租部分或损坏商铺赔偿部分后，差额需无偿退还租户。请问：该租赁保证金的交税时点是收取时全额交纳，还是在退还时按扣除的部分交纳？
答：一、关于收取的保证金缴纳营业税问题
《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（三）所收款项全额上缴财政。
因此，贵公司出租房屋收取的押金、保证金应作为价外费用在收取时缴纳营业税。
二、关于保证金退还的税收问题
根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第（一）项规定，单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。
新《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》将财税[2003]16号文件第三条第（一）项内容修改后，上升为细则第十四条，规定纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
细则第十四条对发生销售退款的营业额扣减问题，做出了比财税[2003]16号文件更加明确的规定，从文字表述上看，将"允许退还……"改为"应当退还……".
因此当你公司发生退还保证金的情况时，税务局应当退还已征税款，或从以后的营业额中减除。