问：某房地产企业在2006年取得土地，2007年内部提前认购了部分商品房，企业和个人签订了合同，直至2008年该房产企业才取得预售许可证，这种情况下如何认定提前认购的款项的计税金额？2007年和2008年商品房市价变动的情况下，应该由税务部门按关联交易特别调整进行认定吗？市场价格按照2007还是2008年的市价认定？
答：2008年12月31日之前，执行旧的《营业税暂行条例》及其实施细则。
《营业税暂行条例实施细则》（财法字[1993]40号）第二十八条*9款规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发[2006]31号）规定，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
依据上述规定，房地产企业在取得预售许可证前，采用预收款方式销售不动产，应按2007年内部提前认购预收款计征营业税和企业所得税。其营业税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
根据旧《营业税暂行条例实施细则》（财法字[1993]40号）第十五条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
（三）按下列公式核定计税价格：
计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现……。
根据上述规定，房地产企业内部销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按照正式签订《房地产销售合同》时，当月销售同类不动产平均价格核定计税收入。