问：《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定，“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”请问房地产开发企业销售商品房后，土地使用税具体终止时间如何确定？是售房合同签订的交房时间、发票开具时间还是办理房产证和土地使用证的时间？
答：《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题规定：
（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题规定：
纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
以上文件对于纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的截止时间问题均未明确，而是由各地方税务机关根据上述原则推定掌握，各地对此规定的理解不尽一致，如：《广西地税关于房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间的通知》（桂地税字[2009]117号），根据（财税[2008]152号）“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”的规定，结合我区的现实，对房地产开发企业建造的商品房用地，在商品房出售之前，应依照规定征收城镇土地使用税；终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。
根据上述规定，对于房地产开发企业的待售商品房应至少满足下列条件之一才可停止缴纳土地使用税：
1、房产的实物状态发生变化即房屋交付使用；
2、房产、土地的权利状态发生变化即完成了产权转移手续。