问：我单位是从老城区搬迁到开发区的。在新厂区共有三个公司，除公司本部外，还有两个全资子公司。新厂区建设是由公司本部即母公司投资，土地证、房产证都是母公司的。
2007年建成后，为了让子公司使用的房屋计提折旧，达到成本计算完整，我公司以内部转账的形式，按成本造价将上述房产与子公司转账，母公司减少在建工程和预付工程款，增加应收往来，子公司则增加固定资产，增加应付往来。子公司按此计提房屋折旧计入成本费用，母公司则不再计提折旧。但房产证未办理过户手续，也无法办理过户手续。
在去年的税务检查中，税务人员告诉我们，这种方法不妥，*4转回资产，按照租赁方式较好。由此，我们在2009年末又以原来相反的方式将资产冲回。自今年始，母公司与子公司签订租赁协议，收取租金，母公司缴纳流转税和房产税，计提折旧；子公司以租赁费计入成本费用。
以上业务处理是否属于交易行为，需要缴纳营业税？
答：《营业税税目注释（试行稿）》规定，销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
《营业税暂行条例实施细则》第五条规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为：
《城市房地产管理法（2007年修正）》第三十六条规定，房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
依据上述规定，房屋权属证书是母公司的，母公司以转账方式将房产划入子公司，房屋权利人没有发生变化不属于依法转让建筑物所有权的行为。但以有偿或无偿转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，应视同销售建筑物。由此，母公司以有偿或无偿转让房屋的有限产权或房屋永久使用权，应按“销售不动产”缴纳营业税并开具发票。子公司按此计提房屋折旧计入成本费用，允许税前扣除。
若母公司与子公司签订租赁协议并收取租金，母公司应缴纳“服务业——租赁业”营业税、房产税、印花税、企业所得税。