问:由于政府要整合我公司的一块土地,协议上是以土地补偿金的形式签订。我公司在收到土地补偿金后,是否涉及契税、土地出让金、营业税等?
答:1、营业税:
《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函[2008]277号)规定:纳税人将土地使用权归还给土地所有者时,只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金,该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发[1993]149号)规定,不征收营业税。
《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函[2009]520号)*9条规定,《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函[2008]277号)中关于县级以上(含)地方人民政府收回土地使用权的正式文件,包括县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件,以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
根据上述规定,企业若能提供县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,或者土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件,取得的土地补偿金不需缴纳营业税。
若企业不能提交上述文件,该土地补偿金属于转让土地使用权取得的所得,应按转让无形资产计算缴纳营业税,并按规定缴纳附加税。
2、契税:
《契税暂行条例》*9条规定,在境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。
根据上述规定,契税只对承受土地、房屋权属方缴纳。问题所述企业为转出土地方,不是承受土地方,不需缴纳契税。
3、土地增值税:
《土地增值税暂行条例》及实施细则规定:对因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。并且,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,才能免予征收土地增值税。
根据上述规定,若企业土地被收回是因城市实施规划、国家建设的需要发生的,可向主管税务机关申报免征土地增值税。否则,应按规定计算缴纳土地增值税。
4、企业所得税:
《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》(国税函[2009]118号)*9条规定,本通知所称企业政策性搬迁和处置收入,是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因,企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入,以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。
根据上述规定,由于问题提交的相关信息较少,在所得税上,企业取得的土地补偿费收入如符合上述政策性的搬迁和处置收入的规定,应按国税函[2009]118号文的有关规定执行。若取得的不是政策性的收入,则按转让土地使用权计算应纳税所得额,缴纳企业所得税。
5、土地出让金:
土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。
因此,企业拥有该土地使用权,其土地使用权被政府收回,不涉及缴纳土地出让金。