问：我公司以房地产对外投资（不牵涉土地增值税），账面价值5000万元，评估价1亿元，作价8000万元投资，请问将涉及何种税收？如何账务处理？
答：1、营业税：
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）*9条规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（国税函[1997]490号）规定，以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。
根据上述规定，企业以房地产对外投资，若属参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的，不缴纳营业税；若属收取固定利润的，应按“服务业”税目中“租赁业”项目计算缴纳营业税，相应地，应按规定缴纳城建税及教育费附加。
2、企业所得税：
《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第二条规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。……（六）其他改变资产所有权属的用途。
第三条规定，企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。
根据上述规定，企业将房地产对外投资，因房地产所有权将转移到被投资企业，应按规定视同销售确认收入。自建房地产按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入，属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。相应的，根据《企业所得税法》第八条“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”的规定，该房地产的成本、税金等支出可按规定在企业所得税前扣除。
3、印花税：
《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）第十条规定，“产权转移书据”税目中“财产所有权”转移书据的征税范围如何划定？
“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
根据上述规定，企业以房地产对外投资签订的合同或协议涉及不动产所有权转移。该合同属于“产权转移书据”税目中“财产所有权”转移书据，为印花税应税凭证。根据《印花税暂行条例》*9条“在境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。”的规定，企业应缴纳印花税。
4、会计处理：
以房地产对外投资，若企业为非企业合并形成的股权投资，应按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》（2006）规定处理。
根据问题所述情形，该非货币性资产交换具有商业实质且公允价值能够可靠计量。另外，假定作价8000万元能反映该不动产的公允价值，账务处理如下：
（1）将不动产转入清理：
借：固定资产清理
50000000
累计折旧
固定资产减值准备
贷：固定资产
（2）投资：
借：长期股权投资
80000000
贷：固定资产清理
80000000
（3）缴纳印花税：
借：管理费用
贷：银行存款/库存现金
（4）结转：
借：固定资产清理
贷：营业外收入