问：我公司是一家房地产开发企业，2010年1月卖了一套房收取首付款260万元。5月因客户按揭办不下来，客户要求退房，我公司扣留10万元违约金，退还客户250万元。请问5月我公司营业税应冲抵13万元（260×5%），还是12.5万（250×5%）？
答：《营业税暂行条例》*9条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位或个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
客户退房，实质上为房地产企业并没有发生销售不动产行为，因此原来按照预收款260万元缴纳的营业税13万元，应当根据《营业税暂行条例实施细则》第十四条“纳税人的营业额计算缴纳营业税后，因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除”的规定，申请退税或抵税。