问：某房地产开发企业，企业所得税为核定征收，部分商品房已部分出售，尚有部分未出售。该企业自2011年起所得税由核定征收改为查账征收，应在哪些方面做准备，核定期间已交税款应如何处理？
答：1、关于核定征收与查账征收的衔接。
《广州市地方税务局企业所得税核定征收工作指引》（穗地税发[2008]173号）第二十一条规定，由核定征收方式改为查账征收方式的纳税人，其核定征收年度的亏损和应摊未摊、应提未提的费用，不得在查账征收年度结转弥补或税前扣除。
纳税人由查账征收方式改为核定征收方式的，其以前年度未弥补的亏损不得在核定征收年度弥补。
纳税人由查账征收方式改为核定征收方式，再改为查账征收方式的，其以前年度已确认未弥补的亏损可从再改为查账征收方式的年度起弥补，但弥补亏损期限以发生亏损年度的下一年开始计算，5年内不论盈亏或者改变征收方式，均连续计算弥补年限。
2、关于核定征收改为查账征收方式时的资产处理。
《江苏省地方税务局关于核定征收企业所得税若干问题的通知》（苏地税函[2009]283号）第四条规定，企业从核定征收改为查账征收方式时，应提供以后年度允许税前扣除的资产的历史成本资料，并确定计税基础。固定资产、生产性生物资产、无形资产和长期待摊费用等长期资产，应按照正常折旧（摊销）年限扣除已使用年限，计算以后年度税前可扣除的折旧（摊销）额。
根据上述规定，房地产开发企业从核定征收企业所得税改为查账征收方式的，应建账建制，提供完整、准确的收入及成本、费用凭证，正确计算应纳税所得额。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
《国家税务总局关于印发〈企业所得税核定征收办法〉（试行）的通知》（国税发[2008]30号）第六条规定，采用应税所得率方式核定征收企业所得税的，应纳所得税额计算公式如下：
应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率
应纳税所得额=应税收入额×应税所得率
或：应纳税所得额=成本（费用）支出额/（1-应税所得率）×应税所得率
依据上述规定，房地产开发企业由核定征收改为查账征收，核定征收应纳税所得额的确定已经综合了各类成本、费用、税金、损失等因素，是按综合税负纳税的。因此，核定期间已交税款不能在查账期间再扣除。