问：我公司是重庆市的房地产开发企业，现在开发项目已与购房人签署销售合同，但是有部分按揭款，请问：
1、12月已签订销售合同、房屋未交付，收取首付款，银行按揭款将于次年收到，如何确定12月的营业税、土地增值税、企业所得税的收入？
2、12月签订销售合同，房屋已交付，合同中未约定收款时间，如何确定12月的营业税、土地增值税、企业所得税的收入？
答：1、营业税方面：
《营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
第二十五条*9款规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
根据上述规定，关于*9个问题，房地产企业属于采用预收账款方式销售不动产，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。你公司应按收到的首付款计算缴纳营业税。
关于第二个问题，合同未约定收款日期的，因房屋已交付，房屋交付的当天为该企业已取得营业收入款项凭据的当天，营业税的纳税义务已发生，你公司应按房屋价款计缴营业税。
2、土地增值税方面：
《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十四条规定，根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省，自治区，直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
《重庆市地方税务局转发财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（渝地税发[2006]143号）第二条规定，房地产开发投资大、建设周期长，加之普通住房三个条件难以同时具备，为了保证税款均衡入库，我市对房地产开发项目，统一按转让金额的1%（注：预征率已变更）预征土地增值税，工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。但下列情况可暂不预征土地增值税：
该企业不符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文中规定的清算条件的。
关于*9个问题，该企业已取得首付款，属于预售收入，应按预售收入（首付款）预交土地增值税。
关于第二个问题，该企业房屋已交付，应取得索取收入款项的权利。虽然款项未收到，但也属于取得转让房屋收入，应按房屋价款预缴土地增值税。
3、企业所得税方面：
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
根据上述规定，关于*9个问题，该企业已取得首付款，12月份应确认首付款收入，计算缴纳企业所得税。
关于第二个问题，房屋已交付，合同上未约定付款日期的，但是由于开发产品已经交付，可以说明企业取得了向客户取得索取款项的凭据（权利），应按房屋价款确认收入的实现。