问：我公司是一家房地产开发企业，前期开发的房子已于去年交付，但成本及代理费用并未在去年结算，故去年未办理房地产清算。请问：
1、对于未结算的代理费若在今年支付，在进行项目清算时，是否可以税前扣除？
2、因项目不清算，还有很多后续工作，并有相关费用发生，这些费用在进行项目所得税清算时，如何税前扣除？
答：1、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第十一条规定，企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：
（一）土地征用费及拆迁补偿费。……
（二）前期工程费。……
（三）建筑安装工程费。……
（四）基础设施建设费。……
（五）公共配套设施费。……
（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
根据上述规定，贵公司发生的代理费用不能计入开发产品的计税成本，属于期间费用，应在实际发生当期在税前扣除。贵公司发生的代理费发生在去年，应在去年所得税前扣除。
2、对于贵公司发生的相关费用，首先应区分应计入期间费用还是开发产品计税成本。计入期间费用的，应在发生当期税前扣除。
国税发[2009]31号第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
根据上述规定，贵公司开发的房子已于去年交付，即开发产品已开始投入使用，开发的房子应在去年视为已完工。贵公司应在去年结算该房子计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
3、国税发[2009]31号第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。……
第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，根据上述规定进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
根据上述规定，在开发产品完工后发生的支出不能计入计税成本。贵公司应在去年企业所得税汇算清缴前确定计税成本核算的终止日，不得滞后。贵公司在结算计税成本时实际发生的支出应取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭证时，再按规定计入计税成本。