问：我公司是山东省房地产企业，将购置土地上的房屋改造装修后销售，能否适用转让外购不动产差额计征营业税的规定？
答：《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第（二十）款规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
《山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法》（鲁地税发[2005]23号）明确，“购置的不动产”、“受让的土地使用权”，是指开发商不参与开发、建设，以购买或者交换方式，直接取得所有权（或使用权）原属于其他单位和个人的不动产、土地使用权：“购置或受让原价”是指购买不动产实际支付的价款，取得土地使用权实际支付的价款，不包括房产、土地使用权交易过程中缴纳的税费和土地整理费用，并且必须凭发票等合法有效凭据才可计算扣除。
贵公司为山东省纳税人，按照上述规定，房地产企业将购置土地及地上房屋装修后再转让，可以扣除购买不动产实际支付的价款，取得土地使用权实际支付的价款，不包括房产、土地使用权交易过程中缴纳的税费和土地整理费用，并且必须凭发票等合法有效凭据才可计算扣除。
但有的地方将房地产企业排除在外，如：
《辽宁省地方税务局关于贯彻〈财政部、国家税务总局营业税若干政策问题的通知〉的通知》（辽地税发[2005]15号）规定，“此款规定中‘单位’不包括从事房地产开发业务的公司，因为房地产开发企业其主要业务是经营土地和房屋开发，不同于其它单位不以转让房屋、土地盈利为目的，所以上款中‘单位’不包括从事房地产开发业务的公司。”
《吉林省财政厅、吉林省地方税务局转发〈财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知〉》（吉财法[2003]255号）规定，房地产开发企业销售不动产或转让土地使用权，其他单位和个人销售或转让自行投资建造的不动产或者国土管理部门划拨（包括有偿、无偿方式）的土地，按收取的全部价款征收营业税。