问：我公司是一房地产开发企业，我公司开发的商品房由“房地产经纪公司”代理销售。支付给房地产经纪公司的销售代理费各年在企业所得税前扣除时，是按各年记入“预收账款/主营业务收入”*5%，还是按总的销售额作为扣除限额？由于房地产开发公司未按权责发生制对各年已销售的商品房及时入账，预收账款或收入有滞后入账情况。同时，应付的代理费也是按各年实际支付数额记账，如果按各年的销售额计算销售代理费扣除限额，有的年份较少而有的年份又超出当年预收账款或收入*5%的限额。销售代理费应按什么方式在企业所得税税前扣除？
答：《财政部、国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕29号）*9条规定，企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除。
……2.其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十条规定，企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。
根据上述规定，贵公司如委托境外机构销售开发产品的，所支付销售费用不得超过委托销售收入的10%；发生的其它与经营有关的销售佣金及手续费，不得超过委托合同确认收入的5%.也就是说，每年度实际支付给销售机构的手续费或佣金计算基数，应按该销售机构当年实际完成的委托销售金额进行计算，与房地产公司当年确认销售收入数额没有直接联系。
再问：如果如您所说“应按该销售机构当年实际完成的委托销售金额进行计算，与房地产公司当年确认销售收入数额没有直接联系”，在企业所得税汇算清缴时，不以会计账簿记载的收入和预收房款为依据，实际又如何操作？理论上，当年实际完成的委托销售金额应都记入“预收或收入”，但实际房地产企业记账时未按此规定记账，销售代理费的扣除基数又是什么？
再答：依前面回复中，假如适用财税〔2009〕29号文件规定，那么房地产公司在与销售机构结算年度佣金或手续费时，应以当年度该销售机构实际完成的销售额作为计算依据。如果当年度房地产公司所开发产品并未完工，不符合确认收入的条件，那么就以与该销售机构就代销清单结算后转入“预收账款”的金额作为基数。