在国务院1月26日召开会议公布楼市调控*7“国八条”之后，1月27日晚间，上海、重庆也分别公布了两地的房产税试点方案细则。就两地政策整体而言，重庆的方案要比上海的严厉。重庆房产税方案中，征税的税率*6可达1.2%，而上海征税税率*6只是暂定为0.6%，只是在应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率才暂减为0.4%.两地政策宽严并举，为下一步在全国范围内对个人住房征收房产税探路。
从操作上看，上海方面的细则可能更具可操作性。上海方面在划定征税对象上，并不将存量房划定为征税对象，只对办法施行之日起，上海市居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房），以及非本市居民家庭在本市新购的住房者征税。
而重庆细则则显得更复杂一些，重庆试点方案采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为：1.个人拥有的独栋商品住宅；2.个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。
同时，重庆方案还留有“后招”：对未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，也将适时纳入征税范围。
在计税依据上，上海方面主要还是参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
而重庆的计税依据则是房产交易价。但重庆认为，在条件成熟时，也可以以房产评估值作为计税依据。严厉的一点是，重庆属于房产税试点办法规定的应税住房用于出租的，也将按办法的规定征收房产税，而不再按租金收入征收房产税。
两地房产税方案*5的区别点在于，对税率的规定。重庆在税率方面的规定显得更细节化。
其中独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%.
而在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%.
上海税率划定更倾向于一刀切的情形。上海征税税率*6暂定为0.6%，只是在应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率才暂减为0.4%.
房产税试点的*9步已经迈开，但效果如何，是否能够像限购令一样，达到全国推广的地步，却仍有待市场的考验。
结合沪渝两地相关部门的权威解读，此次房产税改革试点政策纳税人应关注以下几个细节：
试点地区
重庆：本次房产税试点的区域为主城九区，包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。
上海：对部分个人住房征收房产税试点范围为本市行政区域。
征收对象
重庆：个人住房房产税试点政策的征收对象包括以下三类住房：
一是个人拥有的独栋商品住宅；独栋商品住宅是指房地产商品房开发项目中在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。
二是个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；
主城九区年度新建商品住房成交建筑面积均价是指对主城九区全年交易的各类新建商品住房按建筑面积统计的平均成交价格，由国土房管部门于次年1月在其网站上公布。
上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价，按照重庆市国土房管部门公布的上两个年度新建商品住房建筑面积均价算术平均计算。
例如：2009年、2010年重庆市主城九区新建商品住房成交建筑面积均价分别为4179元/平方米、5762元/平方米，因此，2011年上两年度主城九区新建商品住房成交建筑面积均价为：（4179+5762）/2=4970.5元/平方米；2011年上两年度主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的2倍为9941元/平方米。
即：从改革试点实施之日起，2011年内凡购买住房（含新建商品住房和存量住房）成交建筑面积均价在9941元/平方米（含）以上的住房均属征收对象。
三是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。
在重庆市无户籍是指无重庆市户籍，无企业是指在重庆市无独资、绝对和相对控股的经营实体，无工作是指不在重庆市的各级行政事业单位、团体，各类企业等经营实体就业。
上海：征收对象具体包括两类：一是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）；二是非本市居民家庭在本市新购的住房。除上述征收对象以外的其他个人住房，按照国家制定的有关个人住房房产税规定执行。新购住房是指2011年1月28日起购买的住房，购房时间以购房合同网上备案的日期为准。居民家庭住房套数根据居民家庭在本市拥有的住房情况确定。居民家庭规定为：包括夫妻双方及其未成年子女。
纳税人
重庆：纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。
上海：纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。
纳税义务发生时间及地点
重庆：个人住房房产税的纳税义务发生时间为取得住房的次月。税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。按照重庆市地税局的解释，具体执行中，个人住房房产税按年征收，在每年的10月1日至10月31日由纳税人申报缴纳。应税住房转让的，在办理产权过户手续时一并征收当年个人住房房产税。
个人住房房产税的纳税地点为住房所在地。纳税人有多处应税房产，且又不在同一地方的，应按住房的坐落地点，分别向住房所在地的地方税务机关申报纳税。
上海：房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。
计税依据
重庆：应税住房的计税价值为房产交易价。应税独栋商品住宅和新购高档住房在以后年度纳税或产权转让时，其计税交易价和税率不变，仍按首次确定的计税交易价和税率计算应纳税额。
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房转让后，仍属征税对象的，根据新的交易价确定税率并计算应纳税额。
上海：此次试点将应税住房计税依据确定为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
房产税税率
重庆：本次房产税试点税率采取分档税率：一是独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%.二是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%.
上海：上海对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%.本市上年度新建商品住房平均销售价格由市统计局每年公布。
免税面积的确定
重庆：纳税人在《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》（以下简称《暂行办法》）施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。
免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。
纳税人家庭拥有多套应税住房的，按时间顺序对先购的一套应税住房计算扣除免税面积，其中：纳税人家庭拥有多套改革试点施行前的独栋商品住宅，允许纳税人选择一套应税住房计算扣除免税面积。
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。
既然扣除免税面积以家庭为单位，那么如何认定家庭情况呢？
按改革试点规定，家庭是指由应税住房的纳税人和与其共同户籍的家庭成员组成的家庭。
如果*9套应税住房不足100平方米，第二套应税住房不能继续享受抵扣其不足100平方米的面积。因为按改革试点规定，一个家庭只能享受一套应税住房扣除免税面积。
需要注意的是，两类应税住房不予扣除免税面积：一是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房不予扣除。二是纳税人家庭拥有的第二套（含）以上的应税住房不予扣除。
上海：此次试点对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积，下同）扣除。即，对本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。
合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。
本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法将另行制定。
以一个三口之家的本市居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例：
例1. 如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。
例2. 如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积（260平方米－180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税。
例3. 如果这个居民家庭原来已拥有一套250平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积（即110平方米），须按规定缴纳房产税。
应纳税额计算
重庆：房产税应纳税额的计算公式为：应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率；其中：应税建筑面积=建筑面积－免税面积。
例如：
1、存量独栋商品住宅应纳税额计算。假设某家庭拥有的*9套存量独栋商品住宅建筑面积为400平方米，交易单价为16000元/平方米，其应纳税额为：
（400－180）×16000×1%=35200（元）。
2、新购高档住房纳税额计算。假设某家庭在2011年1月25日-12月31日之间，新购了一套符合扣除免税面积的应税住房，其建筑面积为180平方米，交易单价为10000元/平方米，其应纳税额为：
（180－100）×10000×0.5%=4000（元）。
3、应税普通住房纳税额计算。假设在2011年1月25日-12月31日之间的应税普通住房建筑面积为80平方米，交易单价为7000元/平方米，其应纳税额为：80×7000×0.5%=2800（元）。
上海：应税住房应纳房产税税额的计算，即：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率。
征管规定
重庆：个人住房房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。个人住房房产税的纳税义务发生时间为取得住房的次月。征收管理依照《税收征收管理法》的规定执行。税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。
上海：房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。
凡新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要，会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。
税收优惠
重庆：有三类情形可以申请税收减免和缓缴税款。（一）对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。（三）因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。
上海：上海房产税试点对部分个人应税住房给予了以下税收优惠政策：
1.对本市居民家庭换购住房给予优惠。本市居民家庭原来已拥有一套*10住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有*10住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。
2.对本市居民家庭子女成年后因婚姻等购房需求给予优惠。对本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购、且属该子女家庭*10的住房，暂免征收房产税。
3.对在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠。
对于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，给予优惠：一是，对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭*10的住房，暂免征收房产税。二是，对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭*10的住房，暂免征收房产税；持有本市居住证、但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
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