案例
××××投资公司参与×××市工人文化宫升级改造项目投资合作，其中，沿街商业性用房项目已达到预定可使用状态，该公司拟将其全部用于对外出租经营。为了防范税务风险，降低纳税成本，依法准确及时纳税，合法节省税金，合理增加利润，亟须在开业前先行纳税筹划。该公司财会人员，在纳税筹划过程中，对于租金收入，应缴纳营业税，毋庸置疑，认识比较一致，但在是否缴纳房产税问题上，大家却有争议，认识不一，归总起来，不外乎两种观点：一种观点认为，沿街商业房是投资公司投资建成，投资公司应是产权所有人，如出租经营，应缴纳营业税，还应缴纳房产税；另一种观点认为，沿街商业房是投资公司投资建成不错，但投资公司不是产权所有人，而是经营使用人，如出租经营，应缴纳营业税，但不应再缴纳房产税，房产税应由产权所有人——工人文化宫缴纳。为此，该公司为了统一认识，准确把握税收政策，不缴冤枉税，特向税务师事务所提出税务咨询。
分析
注册税务师听了该公司基本业务情况介绍，又查阅了相关资料，对照相关法律法规，通过分析，作出如下答复：
新建成的工人文化宫沿街商业性用房，如出租经营，根据营业税、房产税法规定，应缴纳营业税和房产税。营业税缴纳好理解，只要提供应税劳务，取得收入，就应该缴纳营业税。至于房产税应由谁缴纳，必须先弄清楚：沿街商业性用房的产权到底归谁所有。根据×××市工人文化宫（甲方）和××××投资公司（乙方）签订的《×××市工人文化宫升级改造项目投资合作框架协议书》第五条“本项目所需资金全部由乙方进行投资，甲方配合乙方进行项目报建、审批及建设过程中的关系协调。”、第六条“乙方的投资从沿街商业建筑的经营收益中收回。”、第八条“根据协商，沿街商业性用房建成后，建筑物所有权归甲方，乙方拥有上述商业房35年的经营权，即自××××年10月1日起至××××年9月30日止。期满后，乙方应将其完好交付甲方。”等条款规定，显然，工人文化宫沿街商业性用房的产权是归甲方（×××市工人文化宫）所有，乙方（××××投资公司）仅拥有商业房35年的经营权。
根据上述《合作框架协议》条款规定，再参照*6人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）“第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第十五条
合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。第二十七条
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”等解释，由于，×××市工人文化宫升级改造项目完成后的土地使用权和建筑物（含商业房）所有权均为甲方拥有，提供投资的乙方仅是取得商业房35年的经营权，未发生《中人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产和销售不动产的行为，且甲乙双方均不具备房地产开发经营资质，所以，××××市工人文化宫（甲方）和××××投资公司（乙方）签订的《×××市工人文化宫升级改造项目投资合作框架协议书》，不是合作开发房地产合同，应当认定为《房屋租赁合同》，甲乙双方是租赁关系。因此，《×××市工人文化宫升级改造投资合作项目》，不属于营业税法规中所说的合作建房行为，不适用《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[1995]156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。这种行为系属甲方（×××市工人文化宫）在一定时期内向乙方（××××投资公司）转让房屋使用权，属于营业税法规中所说的租赁行为，乙方建设房屋的投资即为预付租金，相对也是甲方的预收租金。根据营业税条例细则规定，甲方（×××市工人文化宫）应按“租赁业”项目缴纳营业税，乙方（××××投资公司）在享有房屋经营使用权期间内，又将房屋出租经营，属于转租行为，根据《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发[1995]076号）第五条“单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按”服务业“税目中”租赁业“项目征收营业税”规定，乙方也应按“租赁业”项目缴纳营业税。
至于房产税应由谁缴纳问题，根据《房产税暂行条例》第二条“房产税由产权所有人缴纳” 和河南省税务局《关于房产税、土地使用税有关政策问题的通知》（豫税函发[1992]12号）“房屋多次转租，只就*9次出租时按租金收入征收房产税。再转租，不再征收房产税，可按规定征收营业税。”等规定精神，×××市工人文化宫（甲方）是商业房产权所有人，又是房屋*9次出租人，因此，×××市工人文化宫，在缴纳营业税的同时，还应缴纳房产税；而××××投资公司（乙方）不是商业房产权所有人，而是房屋承租人和房屋转租人，因此，不应再缴纳房产税，只按规定缴纳营业税。
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