关于税务处理的疑难解答（（税法Ⅱ））
问题：房地产企业视同销售收入如何确认？销售未完工的开发产品如何进行税务处理？
解答：（1）视同销售收入的确认
房地产企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
（2）销售未完工的开发产品的税务处理
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
①开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。
②开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。
③开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
④属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
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