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　　第四节　土地增值税纳税义务人与征税范围
　　土地增值税的纳税义务人
　　土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
　　土地增值税的征税范围
　　(一)基本征税范围
　　土地增值税的基本征税范围包括：(1)转让国有土地使用权;(2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让;(3)存量房地产买卖。
　　【提示】
　　1.土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易;
　　2.土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”两个关键特征。
　　(二)具体情况的判定(掌握)
　　具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：
　　1.属于土地增值税的征税范围的情况(应征)
　　(1)出售国有土地使用权
　　(2)取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的
　　(3)存量房地产买卖
　　(4)抵押期满以房地产抵债(发生权属转让)
　　(5)单位之间交换房地产(有实物形态收入)
　　(6)投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资
　　(7)投资联营后将投入的房地产再转让的
　　(8)合作建房建成后转让的
　　2.不属于土地增值税的征税范围的情况(不征)
　　(1)房地产继承(无收入)
　　(2)房地产赠与(对象有限定，无收入)
　　(3)房地产出租(权属未变)
　　(4)房地产抵押期内(权属未变)
　　(5)房地产的代建房行为(权属未变)
　　(6)房地产评估增值
　　3.免征土地增值税的情况(免征或暂免征收)
　　(1)个人之间互换自有居住用房地产
　　(2)合作建房建成后按比例分房自用
　　(3)与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到被投资企业
　　(4)企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中
　　(5)国家征用收回的房地产
　　(6)建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的
　　(7)企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的
　　(8)居民个人转让住房