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件。因此，对于房地产企业开发贷款，它的利息资本化的终点就是开发项目竣工验收日。
3．利息资本化金额的确定
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时陛投资取得的投资收益后的金额确定。
资本化利息＝利息费用－尚未动用的借款存入银行取得的利息收入
但在实际操作中，房地产企业在计算资本化利息时，并不减去尚未动用的借款存人银行取得的利息收入。通常按利息费用直接计入相应资产价值。
企业在银行的资金，既包括贷款资金，又包括自有资金和销售回款资金，伴随着企业的收支活动，根本无法分清企业的存量资金中有多少是贷款资金。因此，按准则的要求去计算资本化利息是行不通的。
如果要按准则的要求去核算，银行对贷款企业资金的监管方法就要作出重大调整。即：要求企业在贷款银行开立两个存款账户，一个用于存放贷款资金，称贷款专户；一个是企业正常的收支账户，称结算账户。贷款银行将贷款资金全部放入贷款专户，然后，根据企业的资金使用计划，定期将一定额度的贷款资金从贷款专户转入结算账户，通过结算账户对外支付款项。这样，贷款专户的存款产生的利息，就可以视为尚未动用的借款存人银行取得的利息收入。
(三)贷款利息的总分类核算
贷款利息采用预提的方式进行核算，每个月度终了，房地产企业应预提当月应付的贷款利息，贷款利息一般是按季支付。
从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的利息，借记“生产成本”、“在建工程”等科目，贷记“应付利息”科目。实际支付时，借记“应付利息”科目，贷记“银行存款”科目。
开发项目竣工验收后发生的利息，借记“财务费用”科目，贷记“应付利息”科目。实际支付时，借记“应付利息”科目，贷记“银行存款”科目。
【例4—4】 中联房地产公司于2007年1月20日取得农业银行开发贷款5亿元用于开发销售物业，贷款年利率为5％，每月计提利息210万元，2007年3月20日支付一季度贷款利息420万元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：
(1)每月计提应付利息时。
借：生产成本 2100000
贷：应付利息 2100000
(2)支付一季度贷款利息时。
借：应付利息4200000
贷：银行存款 4200000
该项目于2008年底竣工交付，2009年每月计提应付利息同样为210万元，2009年3月20日支付一季度贷款利息630万元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：
(1)每月计得应付利息时。
借：财务费用 2100000
贷：应付利息 2100000
(2)支付一季度贷款利息时。
借：应付利息 6300000
贷：银行存款 6300000
(四)资本化利息的分摊
《企业会计准则》规定，购建或者生产的符合资本化条件的资产的各部分分别完工，且每部分在其他部分继续建造过程中可供使用或者可对外销售，且为使该部分资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动实质上已经完成的，应当停止与该部分资产相关的借款费用的资本化。购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或者可对外销售的，应当在该资产整体完工时停止借款费用的资本化。
国家税务总局出台的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号文)规定，借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
一般情况下，房地产企业取得的开发贷款不可能在借款合同中具体指向开发项目中的成本对象，因此，开发贷款的贷款利息无法直接计入成本对象。
开发贷款的贷款利息只能先在一个科目中归集，然后再按照一定的分摊方法分摊，并计入不同的成本对象。贷款利息的分摊方法有以下两种：
直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
以七这两种方法是税法规定的方法，在会计准则中对贷款利息的分摊方法没有明确。有些房地产企业按照建筑面积法进行分摊，即按期内各成本对象的建筑面积与期内总建筑面积比例分摊。
从实质上分析，按建筑面积法进行分摊是不合理的。对于房地产企业取得的开发贷款，不同成本对象占用的贷款资金比例是分摊利息的基础，而占用贷款资金量的多少与成本对象投资额的大小是直接相关的，虽然建筑面积是影响投资额的因素，但不同开发产品的建造标准有可能存在较大差异，所以建筑面积与投资额之间的相关性不是很高。而直接成本和预算造价是最接近投资额的因素，因此，按直接成本法或预算造价法进行分摊是最合理的分摊方法。
房地产企业在项目开发时存在以下几种情况：
成本对象的竣工时间一致。
成本对象的竣工时间不一致。
1.竣工时间相同的利息分摊
如果成本对象的竣工时间相同，也就是我们所说的期内开发的成本对象。在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时直接将其分摊并计人各成本对象。计算公式如下：
也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其一次性分
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