关于房地产税问题已经被讨论了很久，但不论是被外界广泛议论的房产税还是三中全会《决定》中所写明的房地产税，都处于犹抱琵琶半遮面的阶段，何时将正式落地目前尚无定论。而且有业内人士认为，房地产税全面开征的时机，目前尚不成熟。
　　相比于房地产税，民众可能对“房产税”更加熟悉，在2011年上海和重庆两地首先开始实行房产税试点的时候，这一税收便广受关注。如今3年过去，房产税扩围的传言不断传出，但却没有出现实质性进展；上海和重庆两地的实际效果也低于各界预期，“大炮”任志强更是直言不讳的表示上海和重庆两地的房产税试点都可以称得上失败。这未免让人对房产税扩围征收之后的前景担忧起来。
　　在中共十八届三中全会闭幕之后，“房地产税”正式在民众面前亮相，很多人都想知道，和房产税相比，房地产税到底有何不同呢？
　　房地产税并不是指一个税种的名称，而是指对“房屋”和“土地”财产作为征税对象的税收，可以设置一个税种，也可以设置多个税种。房地产税属于财产税，即对资产存量征税。资产存量并不是当年新创价值，即不属于国内生产总值（GDP）的范畴。因此，征收房地产税实际上是对当年新创价值的一种扣除。房地产税对于自然人的住房和土地来说，是对纳税人收入的扣除；房地产税对于盈利性单位的房屋和土地来说，是对经营单位利润的扣除，或者说加大了经营单位的成本；房地产税对于非盈利性单位的房屋和土地来说，是增加非盈利性单位的成本，或者说提高了非盈利性单位的财政补助标准。
　　我国现行的税制中有“房产税”这个税种。从名称上看也是对“房屋”财产征税，但和当前理论界讨论的房地产税不是一回事。现行的房产税适用范围是城镇，即农村是不征房产税的。对于居住房来说，如果是用于居民自身居住的，那么一律免税；对于非居住房来说，非盈利性单位一律免税，比如学校、医院、政府部门的房地产不征税。这就是说现行的房产税适用范围很小：对于居住房来说，只对出租房产征税；对于非居住房来说，只对盈利性单位征税。出租房的计税依据是租金价格。因此，虽然有“房产税”的名称，实际上是对房产的收益征税，很难说是财产税。对于盈利性房产来说，计税价格是房产的原值，和房产当时的市场价值毫无关系。
　　不论是房产税还是房地产税，其初衷都是为了让如今明显过热的中国楼市出现一点降温的迹象，然而相比民众的高期望值，业内专家却并不着急，包括贾康在内的多位专业人士均表示将相关税收立法是首要的任务，而并不是现在就开始征收。在征收之前，自然有必要借鉴一下其他国家的经验。
　　目前主张开征的房地产税，参照标准大多是以发达国家的税收制度安排为蓝本的。发达国家的房地产税的征税对象分两种类型：一是居住房地产，二是非居住房地产。对于居住房地产来说，不分农村和城镇，计税依据是房地产的现值或租金。如果居民的居住房地产的价值很高，但他的收入却并不高，那么房地产税可能会影响与其收入档次相应的生活方式，可能会迫使其换价值较低的房地产消费。对于非居住房地产来说也分两种情况：一是盈利性单位的房地产，二是非盈利性单位的房地产。上述情况房地产税的计税依据都是房地产的现值。对于盈利性单位来说，就会减少经营单位的利润。从这个意义上说，房地产税相当于是特别的利润所得税。对于非盈利性单位来说，除了慈善机构外一律不免税，这就是说，学校、医院、政府部门都要缴纳房地产税。这类要缴纳房地产税的单位，通常是得到政府预算资助的。这意味着，房地产税要求对非盈利单位的预算补助增加。对非盈利单位的房地产不免税似乎是多此一举，实际上是市场经济体制的内在要求。这有利于准确核算和控制公共劳务的成本。比如，对学校的房地产免税，就不能准确核算培养学生的成本。又比如，如果对非盈利性单位免税，那么等于激励非盈利性单位增加与公共劳务供给数量和质量无关的房地产，比如不适当地改善办公条件等。对于市场经济体制来说，不论是私人商品还是公共商品，都要成本收益核算。
　　发达国家的房地产税通常是地方税中的主税种。地方税相对应的是中央税，地方税税收收入归地方政府。中央税收收入归中央，但并不全部用于中央政府自身的支出。中央政府是代表全国人民的，中央税收收入也应该属于全国人民。因此，中央税收收入除了满足中央政府自身支出需要之外，还要把一部分税收收入再分配给地方各级政府。对于市场经济体制来说，政府主要是提供公共劳务。地方税不可能满足地方公共劳务的支出需要，这些支出缺口，总体上说应该由中央政府收取的中央税解决。这是由公共劳务存在经济外部性的特点决定的。
　　地方税是整个税制的组成部分，市场经济体制要求市场在资源配置中起决定性作用。因此，必然要求税收是中性的，即整个税收制度对市场资源配置不发生影响。要使地方税保持中性，就要使地方税真正具有地方性，即地方税的缴纳者就是地方公共劳务的受益者。房地产税基本符合这一要求。房地产税以房地产的市场价值或市场租金价值为计税价格，应该说这个计税价格和公共劳务受益之间有对应关系。因为房地产价值越高，公共劳务受益也越多。这符合谁受益谁纳税，少受益少纳税，多受益多纳税的原则。这是房地产税成为地方税主税种的重要原因。
　　不论是中央税还是地方税，都构成居民的负担，因此整个税制的宏观税负是应该有约束性的。对于市场经济体制来说，政府主要负责市场失败领域的资源配置，即提供公共劳务是政府的基本经济职能。这些基本的职能形成政府的支出需求，也是宏观税负设计的基本前提。地方税满足地方公共劳务的一部分，其余不足部分由中央财政转移支付解决。从国外的情况来看，平均来说，地方税满足地方政府支出需求的30%左右，其余部分由中央政府转移支付解决。但地方税收入能满足地方政府支出需求的多大份额并没有一个确定的比例，这个比例的形成是一个历史过程，与一个国家的政治、经济、文化等因素有关。
　　民众对于房地产税如此期待的理由，无非是希望我国的房价能够回归到理性的层面，减轻生活的成本和负担，但房地产税能否起到抑制房价上涨的作用，许多业内人士对此都持保留意见。
　　分析认为，我国的住房价格近十年来涨速很快，直接影响到民生问题。如何控制房价是民众关心的问题。房价是由供求关系决定的，房价涨速之所以快，是因为市场因素，本质上与税收无关。希望通过房地产税来调节房价的想法是不切实际的，也不符合市场经济体制的要求。
　　另一种观点是希望利用房地产税来调节收入。我国收入分配不公平的矛盾比较突出，成为社会关注的热点。分配不公的问题确实在住房问题上有所反映，穷人买不起住房，富人居住豪宅并拥有多套住房。但利用房地产税调节收入分配的想法也是不切实际的。首先，房地产税的主要功能是纳税和受益对称，有利于税收中性和预算中性。其次，贫富差距悬殊并不都表现在住房的拥有上。例如，有的富人喜欢住豪宅，有的却未必，有的喜欢在房地产上投资，有的喜欢在实业上投资，等等。因此，把房地产税作为调节收入的工具是难以达到目标的。第三，收入分配不公的问题主要发生在初次分配领域，因此，最有效的办法是深化改革，让市场机制在资源配置中起决定性作用。有了这个基础，税收调节收入分配的功能才能正常发挥。
　　还有一种观点是建立地方税体系，完善分税制财政体制。从国外的情况来看，这是一种趋势。但想通过马上开征房地产税的方式来实现是不切实际的。首先，地方税是整个税制的组成部分，因此需要在深化税制改革的基础上进行。根据我国现行的财政体制来看，宏观税负不宜再提高。要开征房地产税，就要相应降低其他税收的负担，否则会加重居民负担。其次，目前开征房地产税很难做到公平。我国住房私有化改革是不均衡的，有的享受了福利房，有的没有。在这不公平的起点上要做到税收公平是不可能的。再次，市场在资源配置中起决定性作用的地位没有真正确立，因此需要全面深化改革。否则，如果住房价格的上升速度快于工薪收入的增长速度，那么开征房地产税就等于降低生活质量。此外，如果开征房地产税，势必影响企业所得税的收入水平。这就是说，开征房地产税必然涉及分税制财政体制的调整。最后，我国正处于二元经济向一元经济的过渡阶段。因此要考虑到房地产税由城镇开征到普遍开征的过渡问题。
　　全面开征房地产税对于深化财税体制改革有重要意义，但需要系统规划，逐步推进，待条件成熟后实行。
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