深圳中航地产投资性房地产公允价值计量模式

深圳中航地产投资性房地产公允价值计量模式来源：作者：熊军 叶建平日期：2010-08-30字号[ 大 中 小 ] 　　一、投资性房地产公允价值计量模式实施现状　　证监会关于上市公司2008年年报披露工作的要求中曾明确指出继续谨慎采用公允价值模式计量投资性房地产，除非有明确的证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠取得外，应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。另准则还规定，企业已采用公允价值模式计量的，不得从公允价值模式转为成本模式。可见我国上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产的门槛很高且给予上市公司的选择空间较大，企业风险也比较大。　　如今准则正式实施已3年多，证监会的《上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，2007年年报中披露采用公允价值模式计量投资性房地产的有14家，拥有投资性房地产的企业共626家，占拥有投资性房地产项目上市公司的2．24%；2008年年报中披露的也仅有21家，拥有投资性房地产的企业有670家，占3．13%；2009年增至23家，其余的均采用成本模式。其中采用公允价值模式的房地产类上市公司包括津滨发展、正和实业、卧龙地产、金融街、泛海建设和中航地产等。可见，上市公司在选择公允价值计量投资性房地产的问题上相当谨慎。　　2009年年报新增采用公允价值计量投资性房地产的上市公司有泛海建设和中航地产。其中中航地产2009年投资性房地产占公司总资产的9.36%，占净资产的29．05%，与其他已经采用公允价值计量投资性房地产的上市公司相比，所占比重已较高，为何它在2009年才采用公允价值模式呢？　　以下即以2009年1月新增采用公允价值方式的上市公司——中航地产（000043）为例，详细分析该公司变更计量方式的原因以及相关成本，进而了解拥有投资性房地产的公司为何由成本模式变更为公允价值模式。　　二、深圳中航地产股份公司投资性房地产的后续计量状况分析　　（一）中航地产投资性房地产后续计量概况　　深圳中航地产股份公司于2009年4月26日公告，自2009年1月1日起对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，之前采用成本模式计量。期末与期初公允价值相比，当变动幅度小于5%时，不进行会计调账，仍按期初公允价值计量；变动幅度大于5%时，进行调账处理。　　为了更加真实、客观地反映公司价值，有助于广大投资者更全面地了解公司经营和资产情况，更真实地反映公司的财务状况和经营成果，采用公允价值模式进行后续计量符合全体股东的利益。加之公司商业地产的市场定位以及未来公司的商业地产会逐年增加，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具备必要性。　　公司目前投资性房地产项目位于深圳的核心区域，有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有可操作性。　　（二）相关指标分析　　1．投资性房地产占总资产以及净资产的比例　　由表1可知，中航地产投资性房地产占总资产的比重较为平稳，平均为10．14%左右，占净资产的比例平均为28．72%。可见投资性房地产已占公司资产较高的比重，公司有充分反映资产真实价值的必要性。　　2．投资性房地产公允价值变动损益占利润总额以及非经常损益的份额　　从表2可以看出，投资性房地产公允价值变动在利润总额以及非经常损益中所占比例很高，已构成利润的很大一部分。　　从表3可以看出，2008年以来公司扣除非经常损益后的净资产收益率偏低，而计入非经常损益后的净资产收益率指标有所上升，其中2009年变动幅度较大，上升到3．66%，这在一定程度上改善了公司的经营业绩指标。2009年公司的非经常损益中包含了超过50%的因投资性房地产而产生的公允价值变动损益，可见通过采用公允价值增加了会计盈余。　　（三）变更的动因　　就房地产企业而言，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法，而且公允价值运用的市场环境也日益成熟。　　2008年金融危机下，房价面临很大的不确定性。此外，公司董事长吴光权将要于2009年终止任职。种种原因很可能影响了公司在2009年变更投资性房地产后续计量方式。　　1．决策有用观的影响　　在决策有用观下，计量模式的选择要看能否满足会计信息使用者对会计信息的要求，公允价值模式成为决策相关的计量模式。　　公司为了更真实地反映公司的财务状况和经营成果，以有助于广大投资者更全面地了解公司的经营与资产情况，满足其对会计信息的需求，变更为公允价值模式。　　2．影响资本结构，便于与国际比较，有利于融资　　资产账面价值的增加一方面会降低企业的资产负债率，使企业呈现出较低的财务风险，有利于企业在资本市场获得正确的定位，从而也有利于企业增强再融资能力，获得资本市场的便利，帮助企业更好地借助资本市场的力量来发展。　　从表1可以看出，投资性房地产已占公司净资产的较大部分，通过公允价值计量，在资产价值上升时，可以提高资产价值，降低资产负债率，存在一定粉饰财务指标的作用。　　另一方面，采用公允价值模式计量的规定，与国际会计准则基本接轨，更加方便了投资者横向对比国内、国外企业的价值，便于再融资。　　3．盈余管理动机　　2009年仇慎谦由总经理调任董事长，石正林由常务副总经理调任总经理，有可能基于报酬契约等原因而具有增加当期会计盈余的动机。由表2、3可知，公允价值变动损益占非经常损益以及利润总额的比例较高，通过变更计量方式提高了资产收益率等经营业绩指标，从而可以反映企业管理层受托责任的履行情况变好。　　（四）变更的成本　　中航地产2009年才变更为公允价值模式计量投资性房地产，从成本角度分析如下：　　1．公允价值的取得成本较高　　采用公允价值对投资性房地产进行后续计量必须同时满足以下两个条件：*9，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。　　目前一些已经采用公允价值模式的企业，其公允价值信息的取得方式大致有四种：房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格、第三方调查报告获得和双方谈判价格。　　首先，我国企业大都没有建立起自己的公允价值信息收集和定价系统，势必增加获取公允价值的成本。其次，由于不同市场中介和交易对手提供的定价信息可能差异较大，企业在向外部购买信息后，可能还需要增加甄别成本。对于那些没有公开的活跃市场、同类市场，价格难以取得的项目，需要通过复杂的估值技术来实现，估值模型的建立要投入较高的成本和人力，有时还需外聘专业的估算师和精算师。一旦采用公允价值模式，则需要每年聘请独立的评估师进行评估，并在年报中详细披露公允价值的确定方法和增减变动等，成本加大。　　2．增加纳税调整成本工作　　根据财税[2007]80号文件，企业采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有期间的公允价值变动不计入应纳税所得额，在实际结算或者处置时，处置所得价款扣除其历史成本后得到差额应计入处置期的应纳税所得额。　　可见在公允价值模式下，新会计准则和税法的处理存在明显的差异。会计上，在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计提折旧或摊销；而税法上，是按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的所得，在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理。因此，企业需要根据《企业会计准则第18号——所得税》进行纳税调整，复杂性增大。　　3．利润波动加大，从而使风险增大　　如果采用公允价值计量，则每个资产负债表日需要对投资性房地产的资产价值进行重估和调整。若投资性房地产公允价值上升，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，当年的利润就会增加，由于投资性房地产的价值一般较大，因而对利润的影响很明显。相反，目前高居不下的房价导致民怨较深，国家为了抑制房价，对房地产行业宏观调控也比较紧，也可能房产价格下降，会使当期利润下降幅度增大。且在公允价值计量模式下，投资性房地产不需要计提折旧或者进行摊销，从而减少了成本支出，也会增加当年的利润，因此可能会增大公司经营成果的不稳定性，掩盖管理层的经营不利或优秀管理能力。　　4．影响所有者权益，净资产收益率可能降低，分红的压力增大　　若首次按公允价值模式对投资性房地产进行计量，将使得投资性房地产的账面价值与公允价值之间的差额计入所有者权益，使得所有者权益大大增加，导致企业净资产大幅度上升，但如果不能同样地增加净利润的话，必将导致以后年度的净资产收益率降低，而净资产收益率往往也是股权激励机制考核的重要指标。此外，资产负债表日，公允价值变动损益要计入当期损益，成为企业净利润的组成部分，是企业尚未实现的利得，没有现金流支撑，上市公司在制定分红政策时，如果增值收益参与分红会导致公司现金流的下降，如果不参与分红，又会导致公司分红比例的下降，加大了企业向投资者分配利润的压力。这些对公司的长远发展有所不利。　　三、启示　　从上述运用公允价值模式的动因与成本分析中可以发现目前大多数公司很可能因为成本大于收益而继续采用成本模式。为促使企业采用公允价值模式，以更加客观真实地反应资产价值，笔者建议：　　（一）加快公允价值信息数据库建设，以降低获取公允价值信息成本　　为获取公允价值的相关信息，企业应根据其所涉及的房地产业务类型，建立容量大、时效性强且与企业相关的公允价值信息数据库，注重平时的积累，及时获得房地产市场的相关信息，以方便财会人员采用公允价值计量时能够快速地选取适当的参数，准确评估企业投资性房地产的公允价值。　　为保证会计信息的可靠性，应当从确定公允价值的原始凭证及其规范化入手，从会计信息的源头把关。例如期末至少取得或填制以下两种原始凭证：一种是证明投资性房地产期末公允价值为多少的原始凭证，包括“投资性房地产期末公允价值报告单”以及能够证明报告单上所列示公允价值可靠性的其他相关材料；另一种是证明投资性房地产期末公允价值变动情况的原始凭证，可由企业自行设计“投资性房地产期末公允价值变动损益计算单”。　　因此，应尽早制定公允价值计量准则，借鉴和吸收美国的公允价值研究成果，结台中国国情，解决企业投资性房地产后续计量中出现的问题。　　（二）制定更为合理的证券监管规则，以降低利润波动对企业的影响　　根据我国证监会及证券交易所的规定，当境内上市公司连续两年亏损时，被进行特别处理，即ST，这在公允价值计量下存在不合理性。采用公允价值计量投资性房地产将可能因房地产市场的不稳定性而面临较大风险。我国证监会及证券交易所的规定可考虑改为：当境内上市公司扣除公允价值变动损益的利润连续两年亏损时，被进行特别处理，即ST.　　（三）规范公允价值信息披露　　在投资性房地产采用公允价值计量后，企业尤其是上市公司，应自觉执行新会计准则，主动施行公允价值计量模式，客观反映投资性房地产价值，公允地报告企业资产价值，为股东、债权人等利益相关方的决策提供真实有用的会计信息。既要披露公允价值的确定依据与方法，还要增加公允价值的估计假设、已经可以采用公允价值计量而未采用的原因披露等，使披露更加规范科学，更有利于保护广大投资者等利益相关者的利益。　　综上所述，投资性房地产准则的出台，适应了我国房地产行业目前发展的需要，与国际会计准则接轨，具有很强的现实意义，但具体核算起来确有一些问题存在，随着不断地发展和完善，相信会对我国投资性房地产行业的核算起到积极的作用。