招商引资企业从事房地产开发的土地使用税案例来源：中国税网作者：日期：2009-09-03字号[ 大 中 小 ] 　　一、企业基本情况　　淮北市东湖商贸城是一家招商引资企业，坐落在淮北市杜集区高岳办事处，主要进行房地产开发销售。开发项目为东湖设备博览城，项目一期、二期投资1.2亿元，项目用途均为煤炭机械设备销售公司的仓储、办公和营业，该公司通过政府招拍挂的形式取得两处土地，均坐落于杜集区高岳办事处，占地面积分别是280亩和220亩。目前一期已经全部建成并投入使用，二期也已经完成销售60%以上。　　二、数据采集　　税务稽查部门人员于2008年9月开始评估　　（一）企业申报数据采集　　各年度申报土地使用税数据（见附表1，单位：万元）　　（二）第三方数据　　土地管理部门传递资料（见附表2，单位：平方米）　　（三）征管系统基本情况数据　　征管系统企业基本情况（土地）（见附表3，单位：元）　　三、疑点确认　　（一）疑点一　　通过土地管理部门传递的资料显示，该公司取得拥有两块开发土地，但是期初该公司向税务机关申报时并没有说明其应税土地的总面积，期初税务机关征管系统也只登记了*9块土地的基本情况，等到将土地管理部门资料录入征管系统后发现，该公司实际占地面积与其申报税款差距较大。　　（二）疑点二　　评估人员使用房地产开发公司土地使用税申报差异率的评估方法：“评估期应申报纳税面积为A，评估期实际占用面积为B，房地产开发公司土地使用税申报差异率为C[=（A-B）÷B]，房地产开发公司土地使用税申报差异率小于-10%时，反映纳税人在计征土地使用税时应剔除已售房分摊的土地使用面积，且比例越小，扣除的土地使用面积越多”，分别计算该企业2006、2007年度申报差异率，得出2006年申报差异率为-29%，2007年差异率为-65.2%，两个指标都较大幅度超过了警戒值。　　四、实地核查　　评估人员发现上述两个疑点后，决定到该开发项目进行实地核查，发现第二块土地（证号10025614）处于闲置状态，当地村民还在该块土地上居住和种植，实际上未进行任何开发活动。该项目一期、二期均在*9块土地上进行开发的，商贸城公用占地（包括大门、城内道路、绿化带、宣传用地等）所占比例较大，而且开发的商铺都是两层或是单层结构，可销售商品房密度不大。　　五、案头分析　　经过实地核查后，评估人员又取得了该公司两年期间的销售合同和所开具发票的存根，与征管系统申报数据进一步核对，测算该项目在2006、2007年度开发总面积、销售面积、均价等重要指标：　　案头分析统计指标（按年度平均计算）（见附表4，单位：万元、平方米）　　六、评估约谈　　通过取证和详细的计算，评估人员确定该公司少申报已开发土地的城镇土地使用税，还有未申报闲置土地的全部税收，当即向上级领导如实反映了上述情况并通知该企业负责人进行纳税评估约谈。在约谈过程中，评估人员向企业负责人提供了相关证据和应纳税款的计算方式，该公司负责人提出两点意见：一是在已开发这块土地税收的问题上，很有可能财务人员将公摊面积加大或者将未完成销售（已实现预收款项但未完全实现销售）的面积扣除了，回去后要财务人员和工程技术部门的人员一起再重新计算应纳税款；二是第二块土地公司未进行开发，其中牵扯到住宅户的拆迁、土地和农作物的补偿等一系列问题，坚持未使用不能缴纳这块土地税收。针对上述两条意见，评估人员又耐心的向该公司负责人解释有关土地税收政策，并提出一个月的自查期限。　　七、评估结果　　纳税评估约谈后，该企业一直未补充申报评估出的欠税，也未通过任何途径向税务机关说明理由，评估人员按照工作流程提请将该公司移交税务稽查部门进行专项稽查，经有关部门同意后，地税稽查机关依法对该企业进行了专项稽查，查补税款275万元，并依据征管法给与了相应的处罚。