通过评估系统软件对房地产开发企业的评估案例

通过评估系统软件对房地产开发企业的评估案例来源：中国税网作者：日期：2009-09-07字号[ 大 中 小 ] 　　一、评估对象确定　　为加强房地产开发企业的税收征管，安徽省铜陵市地税局在2008年6月份对市属房地产开发企业2007年度地方各税缴纳情况开展了专项纳税评估。铜陵市某房地产开发有限责任公司被列入评估对象之一，该公司成立于1999年，注册资金1000万元，登记注册类型为有限责任公司，主要经营范围是：房地产开发及销售、水电安装等。该公司的有关财务指标及地方税数据见附表。　　二、预警指标显示　　2008年6月18日，安徽省铜陵市地税局某基层主管税务分局运用《安徽地税纳税评估（预测）信息系统》中设定的通用公式模型及房地产开发行业的专用公式模型，对该公司2007年度的纳税情况进行了计算机专项评估，初评情况见附表。　　三、评估疑点分析　　主管税务分局税收管理员针对纳税评估系统评估后显示的预警指标，综合该公司2007年度的申报纳税情况和征管信息系统的相关数据，以及掌握的其他方面信息，运用趋势、比率和比较分析等方法，对该公司的各项预警指标和疑点进行案头分析，以消除疑点，并查找可能存在问题的领域。　　（一）疑点1：本期成本高于基期水平。系统显示的销售（营业）成本变动率模型值为65682.82%，远远大于系统设置的预警值（X>10%），初步判断，可能存在虚增成本或成本结转不真实等问题。　　（二）疑点2：本期财务费用高于基期水平。系统显示财务费用变动率模型值为6046.67%，远远大于系统设置的预警值（X>10%），根据经验判断，该公司可能存在税前列支资本化利息、超金融机构借款利率支付利息等问题。　　（三）疑点3：应付工资余额增长幅度过大。系统显示应付工资变动率模型值为62.05%，超过了系统设置的预警值（X>0），该单位有可能存在预提未付工资等问题。　　（四）疑点4：本期管理费用高于基期水平。系统显示纳税人评估期管理费用变动率模型值为19.60%，超过了系统设置的预警值（X>5%），表示可能存在虚列管理费用等问题。　　（五）疑点5：本期营业外支出高于基期水平。系统显示纳税人评估期营业外支出变动率模型值为6424.96%，大大地超过了系统设置的预警值（X>20%），因此可能存在应进行纳税调整的营业外支出项目或财产损失税前列支未经报批等问题。　　（六）疑点6：其它应付款余额增长幅度过大。评估系统通过计算显示的其他应付款变动率模型值为65.87%，超过了系统设置的预警值（X>20%），因此可能存在隐匿收入的问题。　　（七）疑点7：资本公积余额增长幅度过大。系统显示纳税人评估期资本公积变动率模型值为16.93%，超过了系统设置的预警值（X>0），根据经验判断，该公司可能存在收到返还税费、接受捐赠、债务重组收益未确认所得等问题。　　（八）疑点8：收入变动率大于利润变动率。 系统显示纳税人评估期销售（营业）收入变动率与销售（营业）利润变动率模型值为21646.84%，远远大于系统设置的预警值（X>2%），该单位很可能存在不配比结转成本或销售税金及附加的问题。　　（九）疑点9：收入变动率小于成本变动率。系统显示纳税人销售（营业）收入变动率与销售（营业）成本变动率指标模型值为－2344.59%，远远低于系统设置的预警值（X﹤-2%），纳税人评估期销售（营业）收入变动率比销售（营业）成本变动率小，表明该公司可能存在少计收入、多转成本等问题，或建材价格上涨、商品房售价下调等现象。　　（十）疑点10：营业税比基期下降过大。系统显示纳税人评估期的营业税变动率模型值为-99.42%，低于系统设置的预警值（X﹤-20%），该公司可能有未如实申报营业税的问题。　　（十一）疑点11：申报的营业税计税依据与实际不符。系统显示的该纳税人评估期申报计税依据差异率模型值为-101.36%，远低于系统设置的预警值（X﹤-0.01%），初步判断，该公司可能存在营业税申报不实的情况。　　（十二）疑点12：申报土地增值税应税收入与实际不符。评估系统通过计算显示的模型值为-3561830.40，远低于系统设置的预警值（X﹤0），该公司有可能存在少预缴土地增值税行为。　　（十三）疑点13：其它应付款比基期增长幅度过大。评估系统通过计算显示的其他应付款变动率模型值为65.87%，超过了系统设置的预警值（X>20%），因此可能存在隐匿收入并未按规定的预征率预缴土地增值税行为。　　四、进行税务约谈　　通过对该企业的各项异常指标和疑点的案头分析，结合该公司2007年度的申报纳税情况，根据评估工作需要，分局税源管理部门负责人安排两名税务约谈人，于2008年6月22日在分局办公室与该公司财务负责人进行了税务约谈。具体约谈结果如下：　　（一）疑点1：本期成本高于基期水平。该公司财务负责人解释说，2006年该单位开发的楼盘某项目尚于施工阶段，2007年工程竣工。因2006年开发项目未完工，报表中列示的成本51399.94元是销售材料成本（其他业务成本），因此与2007年项目竣工年度是不可比的。　　（二）疑点2：本期财务费用高于基期水平。该公司财务负责人解释说，2007年他们公司兑现了内部职工集资利息，且高于银行同期贷款利率部分的利息在2007年度企业所得税申报时已作纳税调整，该公司财务负责人同时向约谈人员提交了相关举证材料。　　（三）疑点3：应付工资余额增长幅度过大。该公司财务负责人表述原因是本年职工调资，同时员工人数增加，应付工资余额增长幅度在合理的范围之内，并出示了相关证明材料。　　（四）疑点4：本期管理费用高于基期水平。该公司财务负责人未能给出令人信服的解释。　　（五）疑点5：本期营业外支出高于基期水平。该公司财务负责人解释说，他们单位确有一笔财产损失3900元未经税务机关审批就列支了“营业外支出”，但在2007年度企业所得税申报时已作纳税调增。约谈人员当即查询征管系统，企业申报时确已调整。　　（六）疑点6：其它应付款余额增长幅度过大。该公司财务负责人认为他们公司其他应付款增幅属正常范围。　　（七）疑点7：资本公积余额增长幅度过大。该公司财务负责人同样认为他们公司资本公积变动在正常范围内，绝对没有隐藏收入行为。　　（八）疑点8：收入变动率大于利润变动率：该公司财务负责人的解释同疑点1。　　（九）疑点9：收入变动率小于成本变动率。该公司财务负责人的解释也同疑点1。　　（十）疑点10：营业税比基期下降过大。该公司财务负责人的解释为：某星园项目2006年度基本预售完了，全部预售款在当年按规定缴纳了营业税，2007年为竣工年度，新项目尚未开盘预售，所营业税比2006年度下降过大。　　（十一 ）疑点11：申报的营业税计税依据与实际不符。该公司财务负责人无法说清。　　（十二）疑点12：申报土地增值税应税收入与实际不符。该公司财务负责人同样也无法说清。　　（十三）疑点13：其它应付款比基期增长幅度过大。该公司财务负责人解释原因同疑点6.在与该公司财务负责人约谈后，税务约谈人制作《纳税评估约谈记录》，经分局税源管理部门负责人签署意见，同意排除疑点2和疑点5，对该公司在约谈中仍未澄清的疑点问题进行实地核查。　　五、组织实地核查　　针对约谈后未排除疑点问题，分局税源管理部门组织人员到该公司进行了实地核查，核实了相关的账簿凭证和财务报表等资料。具体核查情况如下：　　（一）核查后排除的疑点：经对疑点3和疑点7的核查，企业对此两项业务的账务处理规范，企业财务负责人在被约谈时的解释属实，两疑点可以排除。　　（二）核查后确认的疑点：经核查疑点6、疑点10、疑点11、疑点12和疑点13确实存在问题：1、“其他应付款”账户中记载当年向购房者收取的定金190000元未按规定缴纳营业税金及附加和预缴土地增值税；2、通过核对“预收账款”和“主营业务收入”等 账户，发现以现房销售的北京路网点房收入3561830.40元未按规定缴纳营业税金及附加和预缴土地增值税（我市规定：商品房的土地增值税预征率为1%，网点房的土地增值税预征率为2%。），该公司财务人员复核后承认上述事实。　　（三）核查后尚待进一步确认的疑点：疑点1、疑点4、疑点8、和疑点9均涉及到成本费用问题，企业的解释经核实也有其合理的地方，但说服力不够，且其与预警值差异的幅度大，本着慎重的态度，尚不能将这些疑点彻底排除。　　在对该公司进行实地核查后，税务核查人员根据实地核查情况制作《实地核查工作底稿》，经分局税源管理部门负责人签署意见，同意排除疑点3和疑点7，与相关证据资料一并转入评估处理环节。　　六、评估结果处理　　分局税源管理部门根据《初评报告》、《纳税评估约谈记录》和《实地核查工作底稿》，拟定了《纳税评估报告》，分局领导在《纳税评估报告》签署了意见。评估人员填制《纳税评估建议书》送达该公司，该公司按照纳税评估建议补报缴纳了营业税、城建税和教育费附加计206350.67元，按规定的预征率预缴土地增值税73136.61元，征收机关按规定缴纳了滞纳金；对其它仍未消除的的疑点，制作《纳税评估移送书》，经分局领导审批后将该公司移交稽查局，由稽查局对该公司进行重点检查。　　七、移送稽查处理　　针对主管税务分局评估后移交的主要疑点问题，稽查局组织了专门的检查工作组，对该公司2007年度的纳税情况进行了实地综合检查。　　经检查，企业所得税的成本费用扣除方面存在如下问题：一是“管理费用——其他费用”中列支无合法原始凭证的费用计63112.56元；二是多结转开发产品销售成本300000元；三是未按规定计并预计毛利额28500元。根据国税发[2006]30号文件规定，应将前述预收定金190000元按规定的预计毛利率计算预计毛利额，并作为调增项目计入2007年度应纳税所得额。以上三项合计调增应纳税所得额391612.56元，同时，根据规定对按主管分局评估建议缴纳的营业税、城建税、教育费附加和土地增值税合计279487.28元准予扣除，这样计算应补缴2007年度企业所得税37001.34元。稽查局已按规定补征了此笔税款并进行了相应的处罚，该公司也对有关帐目进行了调整。稽查局已将该公司检查结果书面反馈主管税务分局。　　八、评估案例点评　　本案例评估为专项评估，评估税种是所有地方税，评估对象为房地产开发企业（即安徽省铜陵市某房地产开发有限责任公司），询问核实方式为当面约谈和实地核查，评估建议为移送稽查查处。　　（一）本案例纳税评估人员能熟练应用评估软件提供评估的线索，科学确定评估对象，能按规定的纳税评估程序，严格执行，操作规范，并能充分调阅征管系统信息，组合税收和财务指标，运用同期比对、同行业比对等方法层层深入比对分析，发现疑点问题。本案例充分体现了纳税评估的科学合理性。　　（二）本案例通过运用纳税评估系统软件这一先进管理工具和手段，在对纳税人申报纳税的准确性、真实性进行全面的分析评估后，发现和解决纳税人申报纳税过程中存在的问题，具有较强的针对性。日常税收征管中税务人员应更多地深入纳税户，调查了解纳税人的经营和财务状况，充分掌握*9手资料，及时发现纳税户的异常动态，以提高日常评估的针对性、准确性和管理的有效性。　　（三）对纳税评估确认的问题，除了提出纳税评估建议外，对有疑点的纳税户通过告知纳税人进行更正、补报（或移送稽查处理），加强提醒服务，并做好后续跟踪管理，不仅能为企业减少不必要的损失，提升服务形象和效率，而且可以提高征管质量和征管水平。实现"以评促管"和"以查促管"目的。　　（四）纳税评估是对申报资料进行深层次的分析，也是对审核评税工作的拓展。通过对纳税评估发现疑点的排除或确认，还可以对设置的评估指标及预警值的科学性、合理性、有效性进行检测。在实际工作中，可以充分运用纳税评估中的通用分析指标和企业所得税分析指标及其使用方法，同时可综合利用《审计规程》中的分析性复核方法对相关指标进行趋势、比率和比较分析，寻找可能存在问题的领域，为约谈和实地调查核实提供线索，为税务管理提供明确方向。