房地产开发有限公司企业所得税的纳税评估案例来源：中国税网作者：日期：2009-09-10字号[ 大 中 小 ] 　　一、分析选案　　案例评估时间：2008年4月。由于我区经管的涉外房地产企业较多，房地产企业的政策较为复杂，在年度汇算清缴中通常会在收入确认、多项目开发成本的列支、不合法凭证入帐等环节出现一些违规问题，我局每年在纳税评估工作都会选取一些有疑点的房地产企业进行针对性的评估。通过日常工作的积累和多渠道的调查，综合企业的申报材料、账册、中介机构查账报告以及对企业约谈、核实调查情况，评估人员确定了“预收帐款”这一指标来重点评估房地产企业的申报情况。某房地产开发有限公司属于单项目公司，开发楼盘于2003年12月开始施工，用地面积4936平方米，总建筑面积31065平方米。评估人员通过对该公司2005年度-2007年度的审计报告和查账报告以及采集的相关数据，发现存在如下疑点：　　1、分析企业近三年的财务数据，该公司2005年-2007年负债总额逐年递增，而2005年-2007年一直没有销售收入。负债总额的增加说明企业的资金一部分是来源于借贷资金，这需要企业回笼资金以支持正常运作，但该公司这三年的销售收入一直为零，对房地产行业来说，资金链的正常至关重要，这种情况下企业仍能维持经营五年之久，出现异常。　　2、从“预收帐款”指标进行分析，该公司2006年－2007年开始有预收帐款，但一直无结转销售收入。经调研，2003-2007年期间，广东地区的房地产行业发展态势良好，销售量逐年上升。该公司从2003年12月开始施工，为单项目开发，至2007年底以预收帐款销售房屋，迟迟未结转申报销售收入，开发周期长，与房地产行业整个大环境不相称，出现异常。具体情况见附表。　　二、约谈举证　　在初步分析、确定了评估疑点后，评估人员向企业发出了《纳税评估约谈通知书》，通知该公司的财务负责人围绕首笔房产交付使用的时间、取得房管部门出具工程项目合格证的时间、产权转让的时间以及2006-2007年取得预售收入情况和结转销售收入情况逐一向该负责人进行询问。　　通过约谈，评估人员向该企业的财务负责人了解到如下情况：首先，该公司首笔房产交付使用之日是2007年9月30日；其次，公司取得房管部门出具工程项目合格证时间是2008年06月04日；第三，该公司至今尚未办理首笔房产的产权转让手续。由于尚未办理产权转让手续，该公司一直将该收入列入“预收帐款”，项目，未结转销售收入。通过对该公司上述情况的约谈，评估人员基本掌握了这三个判断销售开始的关键时点。　　三、核实调查　　根据以上所掌握的资料和该公司财务负责人的约谈记录，评估人员查阅了企业相关的明细账册、商品房买卖合同以及住宅单元的交楼验收记录等资料，最终验证了评估人员的怀疑和对该企业的判断：　　1、销售势头良好。虽然该公司开发此项目规模不大，但根据该公司开发项目所处的地理位置来看，处于开发区生活区附近，生活配套设施完备，交通便利，市场销售情况良好，该楼盘已有部分客户入住。　　2、该企业销售方式是预售方式为主。评估人员查阅企业商品房销售合同以及交楼通知书，确定该企业主要是采用预售方式销售房产，后期存在少部分现楼销售。　　3、由交楼通知书以及业主交楼验收手续获悉，该企业最早房产使用权交付时间是2007年9月30日。　　根据核实调查所掌握的该公司的实际销售情况，明确了评估疑点：该企业最早房产使用权交付时间始于2007年，但该企业未按规定确认2007年度为销售开始，仍按预收帐款预计利润申报所得税，确认销售收入申报显有偏差，未及时结转销售收入并按实计算企业所得税应纳税所得额以及应纳所得税额。　　四、评估处理　　经过上述的分析、约谈和核实核查，评估人员明确得出认定结论和处理意见，具体如下：　　1、确认该企业销售开始的时间应是2007年9月30日，该企业2007年度企业所得税申报错误。根据《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）第三条的规定：“企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。”因此认定该企业销售开始时间是2007年9月30日，企业自房地产销售开始，应根据2007年度实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业2007年度实际应纳税额。　　2、要求企业自查，并根据自查情况更正2007年度企业所得税申报表数据如下：2007年度已售房产面积26866.29平方米，应结转2007年度销售收入122148425元；开发成本总金额95825886.48元（其中2007年12月31日前发生并取得合法凭证的开发成本是86808267.96元，2007年12月31日前发生但在2008年1月1日至本次纳税评估前支付并取得合法凭证的开发成本是9017618.52元），应结转销售成本86664415.38元。根据确认的销售收入、销售成本以及期间费用，计算得出应纳税所得额21923204.86元，按照法定税率，应交所得税额7234657.61元，已预缴所得税4032284.03元，应补所得税额3202373.57元。评估人员向该公司出具了《纳税申报错误更正通知书》，要求企业更正2007年度的企业所得税申报。